Derecho Inmobiliario-urbanismo

La especificidad y claridad en las garantías de devolución de anticipos en contratos de compraventa de viviendas en construcción son de suma importancia. Las líneas de avales genéricas no generan confianza suficiente para atribuir responsabilidad al avalista colectivo, lo que limita la extensión de la responsabilidad bancaria en estos supuestos.

Se debe hacer una interpretación literal y restrictiva de las cláusulas de arras penitenciales en contratos de reserva de compraventa. La facultad de desistimiento debe ser simétrica para ambas partes no generando desequilibrio abusivo la ausencia de plazo para la promotora cuando la cláusula es transparente y equitativa.

La falta de transparencia en la información sobre el índice IRPH no implica automáticamente la nulidad de la cláusula siendo necesario, para declarar abusividad, un desequilibrio significativo en las obligaciones contractuales. La mera complejidad o falta de información completa sobre la evolución del índice no basta para invalidar la cláusula.

La acción de restitución por cláusulas abusivas en contratos con consumidores no comienza a prescribir hasta la firmeza de la sentencia que declare la nulidad, salvo prueba de conocimiento previo por parte del consumidor. La nulidad de pleno derecho de la comisión de apertura implica la imprescriptibilidad de la acción para su restitución, lo que tiene un impacto significativo en la protección de los derechos de los consumidores en materia hipotecaria.

Las acciones para reclamar la restitución de elementos comunes alterados en comunidades de propietarios tienen naturaleza real y se rigen por el plazo de prescripción de treinta años, diferenciándose de las acciones personales, lo que implica un tratamiento jurídico más favorable para la protección de los derechos de la comunidad sobre los elementos comunes.

La Audiencia Provincial destaca la interpretación amplia del concepto de arrendamiento de vivienda bajo la LAU, incluyendo contratos de arrendamiento de habitaciones en pisos compartidos con uso común de servicios, siempre que el destino principal sea la necesidad permanente de vivienda, lo que confirma la aplicación de las prórrogas forzosas en estos casos.

El Tribunal Supremo ha anulado, por falta de competencia estatal, los preceptos del RD 1312/2024 relativos al procedimiento de registro único de arrendamientos y la obligación de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles para obtener un número de registro que permita ofrecer servicios de alquiler de corta duración a través de plataformas en línea.

Es necesario acreditar la notificación fehaciente al arrendatario incluso en procedimientos judiciales como la ejecución hipotecaria ya que la existencia de representación procesal o el conocimiento de hecho no exime de cumplir con los requisitos legales formales de notificación conforme a la LAU art.25, especialmente para activar derechos de tanteo y retracto y garantizar la seguridad jurídica registral.

El tribunal distingue entre la legitimación derivada de la titularidad dominical y la legitimación derivada del vínculo contractual, aclarando que en contratos de arrendamiento de industria la facultad para ejercitar acciones derivadas del contrato corresponde al arrendador contractual, incluso cuando la propiedad pertenece a una comunidad de bienes y sin necesidad de autorización de los demás comuneros.

La adjudicación de bienes sociales en liquidación a socios no se equipara a una transmisión onerosa a efectos del derecho de retracto arrendaticio, delimitando así el ámbito de aplicación de la LAU art.25 y evitando una extensión indebida de este derecho excepcional.

La inscripción o denominación de un inmueble como turístico en el título constitutivo no constituye una autorización suficiente para ejercer actividades turísticas reguladas por la reforma de la LPH, siendo necesario contar con la aprobación explícita de la comunidad de propietarios en los casos posteriores a la reforma de 2025.

Se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad sentencias judiciales firmes que aclaren o interpreten normas estatutarias de las comunidades de propietarios, siempre que se trate de actos colectivos competencia de la junta. Conviene distinguir claramente cuándo un acto requiere consentimiento individualizado versus cuándo basta la mayoría en junta para la inscripción registral, así como la importancia de inscribir resoluciones judiciales que configuran el régimen estatutario incorporado al Registro, en cumplimiento del principio de publicidad y oponibilidad frente a terceros.