Derecho Civil

Se aprueban dos nuevos decretos leyes que recogen sustancialmente las medidas incorporadas por los anteriores -no convalidados- RDL 26/2026 y RDL 27/2026.

Cuando un comprador ha adquirido una finca rústica mediante contrato privado y el vendedor ha incumplido la obligación de segregar registralmente la finca vendida respecto de la finca matriz, el comprador mantiene legitimación para exigir judicialmente el cumplimiento de dicha obligación, aunque haya transmitido la finca posteriormente, dado que la acción de cumplimiento contractual es personal y subsiste frente al vendedor o sus herederos que aceptaron la herencia.

Para evitar la necesidad de una declaración judicial que anule o deje sin eficacia patrimonial una clausula de desheredación es imprescindible la intervención o manifestación expresa de conformidad de los descendientes de los desheredados

Cuando un bien inmueble disputado está inscrito registralmente a nombre de un tercero hipotecario y otro posee materialmente el bien sin título inscribible, la presunción registral que protege la titularidad no ampara la exactitud en cuanto a datos de hecho como la delimitación de la superficie o linderos, y la carga de probar la propiedad efectiva recae en quien reivindica la posesión. La posesión continuada, pública y pacífica por más de treinta años puede superar dicha presunción y justificar la propiedad material del inmueble, desestimándose la acción reivindicatoria si se acredita tal posesión del poseedor de hecho.

Se aprueban con carácter de urgencia diversas medidas de protección del derecho a la vivienda, con especial incidencia en el ámbito de los arrendamientos y los desahucios.

El derecho de retracto de colindantes debe analizarse con base en la condición de colindancia del retraído al momento del ejercicio de la acción, sin que la adquisición posterior de una finca colindante por parte del comprador anule el derecho configurado inicialmente.

En el ejercicio de la acción de retracto de colindantes, el plazo de caducidad de 9 días para su ejercicio comienza a computarse desde la fecha de inscripción registral de la transmisión inmobiliaria, salvo que el retrayente acredite haber tenido conocimiento fehaciente y completo de la venta con anterioridad, pero no desde una fecha posterior a dicha inscripción.

Cuando en un contrato de compraventa de inmueble con cláusula resolutoria expresa y pago aplazado, el comprador incumple un plazo de pago y realiza el abono tras el requerimiento resolutorio previsto en el CC art.1504, procede la resolución automática del contrato conforme a la condición resolutoria pactada, sin que sea necesario acreditar un incumplimiento esencial conforme al CC art.1124.

Cuando existe un error obstativo en la descripción del objeto de una compraventa en la escritura pública que implica una divergencia entre la voluntad real de las partes y lo declarado, este error debe reconocerse y conduce a la nulidad parcial o total del contrato, especialmente cuando la parte que sufre el error actúa con diligencia inmediata para subsanarlo y la contraparte no puede acogerse a la apariencia generada por la escritura para prevalerse de una adquisición por un bien distinto.

Cuando una persona que no es titular de un inmueble realiza y asume el costo de obras necesarias para acondicionar una parte del mismo para su habitabilidad con conocimiento y consentimiento del propietario, la acción para reclamar el coste invertido debe basarse en la figura del enriquecimiento injusto y no en la accesión inmobiliaria, dado que el CC art.361 no es aplicable en supuestos donde existe aquiescencia o acuerdo con el dueño del terreno.

Si la cesión gratuita del uso de una vivienda no establece un plazo determinado ni contraprestación y se otorga para satisfacer una situación de necesidad temporal, dicha cesión debe considerarse como una situación de precario, permitiendo al titular legítimo reclamar la devolución del inmueble a su voluntad, incluso si inicialmente existió un contrato de comodato, pues la falta de fijación temporal convierte el uso en revocable en cualquier momento.

Se debe aplicar la obligación declarativa contenida en la L 7/2022 art.98.3 en el momento formal de la transmisión inscrita, independientemente de cuándo se haya producido la transmisión material y aunque la apertura de la sucesión sea anterior a la entrada en vigor de la ley. Se diferencia entre la fecha del título formal y la fecha del hecho jurídico material y cómo esta interpretación evita una exoneración sistemática del requisito en transmisiones mortis causa anteriores a la ley, garantizando la función preventiva y de publicidad registral relativa al posible suelo contaminado.