Medidas urgentes en materia de protección del derecho a la vivienda

Actualidad Civil. Septiembre de 2026

Medidas urgentes en materia de protección del derecho a la vivienda
Se aprueban, con carácter de urgencia, diversas medidas de protección del derecho a la vivienda, con especial incidencia en el ámbito de los arrendamientos y los desahucios.
MCOC n.º 6950 s. 7
Con efectos generales desde el 1-10-2026, se regulan una serie de medidas urgentes para la protección del derecho a la vivienda, con la finalidad de ampliar también la oferta de vivienda asequible.
I. Frente a la especulación, hasta el 31-12-2028, las entidades, con o sin personalidad jurídica, que tengan en su objeto social la adquisición de inmuebles a título oneroso tendrán limitadas dichas adquisiciones a aquellas cuyo precio sea inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado.
II. Por otro lado, hasta el 31-12-2030, se establece un régimen temporal de suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional cuando la parte demandante sea una entidad, con o sin personalidad jurídica, dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado. En estos casos, el tribunal debe suspender el proceso mediante auto, aunque exista sentencia, si todavía no se ha practicado el lanzamiento, con independencia de que haya existido una suspensión previa. Este régimen se aplica a las ejecuciones en curso en las que no se haya practicado el lanzamiento, incluso si el trámite previo ya se resolvió o se agotó la suspensión anterior (RDL 26/2026 disp. trans. 2.ª).
Asimismo, se establece un régimen alternativo de compensaciones para los desahucios por falta de pago de personas vulnerables cuando no proceda la enervación extraordinaria por la Administración (LEC art. 22.6) y los demandantes no sean las entidades mencionadas, sino personas físicas o jurídicas dedicadas al alquiler asequible.
III. También, en protección de la función social de la vivienda y para afrontar la especulación, se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos en los siguientes aspectos:

• Se clarifican las modalidades de arrendamiento, delimitando la vivienda temporal y la vivienda habitual, para evitar que se utilicen modalidades contractuales que desvirtúen la finalidad residencial.
• Se limita el incremento de la renta de los contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda, vinculándolo al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).
• En protección del inquilino, se refuerzan las reglas sobre gastos repercutibles, reparaciones, garantías adicionales y constancia del estado de la vivienda al finalizar el contrato.
• En las ventas conjuntas, se preserva el derecho de adquisición preferente del arrendatario cuando la vivienda sea jurídicamente individualizable, con imputación del precio mediante criterios objetivos, y se impide la renuncia a ese derecho.
• Se incluye expresamente el arrendamiento parcial de habitaciones o estancias en las modalidades de arrendamiento de vivienda habitual y temporal, atendiendo a la necesidad residencial que satisfagan.
• Se establecen mecanismos para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de las plataformas de alquiler de corta duración en materia de información e intercambio de datos.

IV. Junto a estas modificaciones de la LAU, se establecen otras dos medidas temporales en relación con los arrendamientos:

• Una prórroga extraordinaria a solicitud del arrendatario para los contratos de vivienda habitual en los que la prórroga obligatoria, la prórroga tácita o la tácita reconducción finalice antes del 31-12-2028 y el inquilino esté al corriente de pago y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Durante esta prórroga se mantienen los términos del contrato. La prórroga establecida en la LAU art. 10.3 es preferente e incompatible con esta medida. Tampoco procede cuando se acuerde la renovación o un nuevo contrato con una renta inferior en, al menos, un 5 % a la vigente (RDL 26/2026 disp. final 5.ª).
• Una limitación extraordinaria de las actualizaciones anuales de renta comprendidas entre el 1-10-2026 y el 31-12-2027 cuando la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. En tal caso, no procede incremento alguno. En los demás casos, el incremento será el que resulte del nuevo pacto entre las partes y, en ausencia de este, no podrá superar el 2 % (RDL 26/2026 disp. final 6.ª).

V. Se modifica asimismo la Ley por el derecho a la vivienda en lo que se refiere a:

• La acreditación de la condición de gran tenedor mediante certificación registral y el cómputo de las unidades susceptibles de uso residencial integradas en una misma finca, aunque no exista división horizontal inscrita. Se mantienen los umbrales de más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida residencial, excluidos garajes y trasteros, así como la posibilidad de particularización hasta cinco o más inmuebles en el ámbito tensionado mediante motivación autonómica.
• Los contratos anteriores a su entrada en vigor pueden acogerse a la prórroga extraordinaria de un año una vez finalice el periodo de prórroga obligatoria o de prórroga tácita (LAU art. 10.2) introducido por esta ley.

VI. Las modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil afectan a los siguientes aspectos:

• La demanda de ejecución hipotecaria debe indicar si el inmueble constituye la vivienda habitual del deudor y si la parte ejecutante tiene la condición de gran tenedora. Cuando se declare que no concurre esta condición, debe acompañarse una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de viviendas a nombre de la parte actora.
• Se incluye la enervación extraordinaria, de manera que, cuando no se ofrezca alternativa habitacional por las comunidades autónomas, estas quedan obligadas a enervar la acción en un plazo de dos meses.

VII. Las restantes medidas que se incorporan van destinadas a:

• El incremento y la protección del parque público de vivienda.
• El fomento de la promoción de vivienda asequible y del procedimiento de certificación o reconocimiento de sus proveedores sociales.
• La creación del mecanismo TU CASA, gestionado por el ICO, para complementar la financiación privada de quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada.
• La creación de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa.
• La creación del Registro de IIC Elegibles.
• La validez de las solicitudes y comunicaciones de prórroga extraordinaria formuladas durante la vigencia del RDL 8/2026, sin exigir una nueva comunicación y sin perjuicio del desistimiento del arrendatario.
• En la cesión de derechos de los contratos de crédito inmobiliario, que el prestatario conserve frente al nuevo titular las mismas excepciones y defensas que frente al acreedor originario, incluida la compensación (LCCI art. 25 bis).

RDL 26/2026, BOE 30-9-2026
NOTA
Junto a las medidas expuestas, se incluyen otras de carácter fiscal que afectan al impuesto sobre la renta de las personas físicas, al impuesto sobre el valor añadido, al impuesto sobre bienes inmuebles, al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y a la tributación de las SOCIMI.