Actualidad Civil. Octubre de 2026
Medidas de protección del derecho a la vivienda
Se aprueban dos nuevos decretos leyes que recogen sustancialmente las medidas incorporadas por los anteriores —no convalidados— RDL 26/2026 y RDL 27/2026.
MCOC n.º 6950 s., 5600 s.
Con efectos generales desde el 15-11-2026 y el 7-10-2026, respectivamente, se aprueban dos nuevos decretos leyes que recogen sustancialmente las medidas incorporadas por los anteriores RDL 26/2026 y RDL 27/2026, principalmente en materia de prórroga de arrendamientos y desahucios, derogados por falta de convalidación en el Congreso.
Si bien las medidas que ahora se publican son, en lo esencial, las ya recogidas en las normas derogadas, cabe destacar las siguientes
diferencias:
I. Respecto a la protección del mercado de la vivienda frente a la
actividad especulativa, se amplía de 2028 al
31-12-2030 la limitación para adquirir inmuebles a un precio inferior al 70 % de su valor de mercado. Esta limitación pasa a operar no solo para las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios, sino también para las personas jurídicas que ostenten la condición de
gran tenedor, así como para las entidades integradas en su mismo grupo o que actúen por su cuenta.
A estos efectos, una
sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes, emitirá un informe que deberá aportar la parte compradora.
Asimismo, cuando, al amparo de las
excepciones previstas legalmente, alguna de estas entidades adquiera o se adjudique, por un importe inferior al 70 % de su valor de mercado, una vivienda que constituya la vivienda habitual de una persona en situación de vulnerabilidad y que carezca de alternativa habitacional, quedará suspendido hasta el 31-12-2030 cualquier lanzamiento que afecte a dicha vivienda.
II. En la
suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, a las compensaciones para el arrendador que ya asumía la Administración se añaden las costas procesales a favor del demandante y la posibilidad de que los retrasos en su pago generen los correspondientes intereses.
III. Se especifica que el mecanismo
TU CASA, destinado a ofrecer préstamos a las personas que accedan a su primera vivienda habitual hipotecada, como complemento a la financiación privada que puedan obtener, es de aplicación con independencia de la edad del destinatario. A tal efecto, se establecen una serie de créditos extraordinarios.
IV. Entre otras medidas en materia de vivienda, se desarrolla la
publicidad de los arrendamientos en los siguientes aspectos:
- Debe respetar el resto de la normativa aplicable y ajustarse a los principios de veracidad y transparencia; no podrá omitir ni distorsionar información relevante que pueda inducir a error a los destinatarios.
- Debe incluir, al menos:
- el índice de referencia del precio del alquiler de vivienda previsto en la legislación vigente, siempre que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado;
- en los ámbitos sujetos a limitación legal de la renta de vivienda habitual, la oferta o publicidad consignará, según proceda, el límite de renta aplicable y la referencia a la normativa y los parámetros que determinen dicho límite;
- el número, código o título identificativo de la unidad arrendada, cuando proceda; y
- la condición de gran tenedor del arrendador, cuando proceda.
V. Con efectos desde el
15-11-2026, en los casos en que el arrendador comunique válidamente su
voluntad de no prorrogar el contrato tácita y obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco o siete años (LAU art. 10.1, redacc. RDL 28/2026), estará
obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente al mayor de los siguientes importes:
- 12 mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda arrendada en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda; o
- una mensualidad calculada conforme al mismo valor por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, prorrateándose por meses los periodos inferiores al año y por días los inferiores al mes.
No obstante, cuando
no pueda obtenerse un valor individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler de vivienda, estos importes se calcularán tomando como referencia la renta mensual vigente del contrato en la fecha de la comunicación de no prórroga.
Por otro lado, se elimina de las
excepciones para que surja esta indemnización la concurrencia de cualquier otra circunstancia debidamente justificada que, en el caso concreto, determine la prevalencia de los intereses del arrendador cuando este tenga vulnerabilidad acreditada.
RDL 28/2026, BOE 7-10-2026. RDL 29/2026, BOE 7-10-2026.
