Protección al Consumidor en la Compraventa de Vivienda

Información a facilitar al consumidor (RD 515/1989 arts. 4 a 9)

(RD 515/1989 arts. 4 a 9)

Los promotores están obligados a facilitar al comprador, antes de que este quede vinculado, una serien de informaciones que vienen recogidas en los RD
515/1989 art. 4 a 9. Estas informaciones son las siguientes:
– la que se refiere a información general sobre la vivienda, (RD 515/1989 art. 4);
– la información de carácter legal que debe entregarse sobre los elementos del inmueble, (RD 515/1989 art. 5);
– toda la información relativa al precio de venta, (RD 515/1989 art. 6);
– la relativa a las garantías entregadas a cuenta para los casos en que la vivienda no se encuentre totalmente terminada, (RD 515/1989 art. 7);
– la obligación del promotor de que en los folletos publicitarios figuren las exigencias recogidas en los RD 515/1989 art. 4, 6 y 7. Además debe indicar el
período de validez de los referidos datos, así como incluir la indicación expresa de dónde se encuentran a disposición del público los documentos que soportan dicha información, (RD 515/1989 art. 8);
– por último se recoge el derecho del adquirente de la vivienda a recibir a costa del vendedor copia de los documentos mencionados, (RD 515/1989 art. 9);

Precisiones:

1) El constructor-promotor debe terminar la obra y entregar los elementos particulares y comunes de la, misma conforme a lo ofertado, que resulta coincidente en la mayoría de los casos, salvo estipulación en contra, con el Proyecto de Ejecución y, a su vez, debe cumplir con el deber de suministrar las informaciones establecidas en los RD 515/1989 arts. 4 a 9 además de respetar las condiciones, características y utilidad de las viviendas, lo que incluye los materiales empleados en su construcción. (AP Santa Cruz de Tenerife 17-11-03, EDJ 191382)
2) La información a proporcionar al consumidor en los contratos debe comprender las características esenciales del bien y por tal ha de entenderse la
superficie real, efectiva o “útil” de la vivienda”.
Por lo que el contrato no puede referirse a metros totales o construidos. (AP Albacete 16-12-11, EDJ 302857).

Promociones inmobiliarias en general (RD 515/1989 art. 4)

El vendedor debe poner a disposición del público y, en su caso, de las autoridades competentes, determinada información quetiene un carácter meramente
enunciativo y no exhaustivo, es la siguiente:

1. El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor.

2. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y
calefacción y garantías de lasmismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

3. Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

4. Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.

5. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

6. Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

7. Precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.

Esta información debe estar disponible en el lugar en el que se atiende al público, y sin perjuicio de que en el momento de otorgar el contrato deban
entregarse al comprador o consumidor, y a costa del vendedor, los documentos descritos en los RD 515/1989, art. 4 a 8. (TSJ Castilla-León 30-6-05, EDJ
103233)
No es necesario que se produzca la publicidad por medios dirigidos al público en general para que la empresa deba disponer la documentación e información exigida, siendo suficiente para que le sea exigible dicha documentacióncon que en el marco de la actividad profesional de intermediación que realiza la actora tenga a disposición del público, para su oferta y en su caso venta, los inmuebles en cuestión. (TSJ Andalucía 7-4-03, EDJ 43402)

Datos identificativos del vendedor

Dentro de los datos que deberán tenerse a disposición del público y, en su caso, de las autoridades competentes, destaca en primer lugar, la identificación de la persona física o jurídica que actúe como vendedor, haciendo constar tanto el nombre o razón social como el domicilio, y, caso de tratarse de persona jurídica, deberán recogerse también los datos de inscripción en el Registro Mercantil de dicha sociedad.

Planos

El promotor deberá tener a disposición del público el Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y
trazado de las redes eléctrica, de agua, gas, calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
Estos datos son de mucha utilidad para el adquirente del inmueble.

Los planos o proyectos de obra o de ejecución de la vivienda cumplen un papel normativo y no meramente descriptivo ya que se integran en el contenido
negocial. Así pues la finca ha de hallarse situada, configurada, orientada y deslindada, tal y como aparece en el gráfico o plano, de manera que las
diferencias con la realidad se traducen en cuestiones de orden jurídico.

Los planos son un elemento técnico, resultante de la medición hecha sobre el terreno, y esencial de proyecto básico, mientras, pues de las orrespondientes mediciones dependerá la volumetría, ubicación de las construcciones, distribución de volúmenes, etc., mientras que la Memoria tiene un carácter más genérico y descriptivo, incluyendo generalmente referencias a la normativa aplicable, justificación de las medidas adoptadas, programación de la obra, relación de calidades, etc (AP Santa Cruz de Tenerife, 8-9-11, EDJ 273765)

Descripción

Otro de los datos que deberá de estar a disposición del público y por tanto publicitarse, lo constituye la descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios. (RD 515/1989 art. 4.3). Al respecto, se viene distinguiendo entre superficie útil, superficie construida y superficie total.

Por superficie útil se entiende la superficie del suelo de la vivienda cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o de otras viviendas o locales, incluyendo la mitad de la superficie del suelo o de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, como es el caso de terrazas, balcones y tendederos, y excluyendo la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores, fijos o móviles.

Por superficie construida es la superficie útil sin excluir el espacio ocupado por los elementos interiores e incluyendo los elementos exteriores al cien por cien o al cincuenta por ciento según se trate de cerramiento de fachada o de cerramiento compartido con otras viviendas o locales.
Y superficie total es la superficie de la vivienda más la de los elementos de la comunidad divididos entre todos los propietarios.
Si únicamente se recoge la referencia a la superficie, sin expresar si dicha superficie corresponde a los metros construidos o los metros útiles, debe interpretarse que se trata de superficie útil, ya que legalmente se exige que se suministre este dato. Si no consta claramente en la cláusula de qué tipo de superficie se trata, debe interpretarse en contra de la parte que la ha redactado. (TS 20-3-02, EDJ 4705)

1. Publicidad de promociones de vivienda

2. Información a facilitar al consumidor

3. Características de los contratos

4. Infracciones y sanciones