Te ofrecemos un eBook con destacadas consultas reales relacionadas con las obligaciones, y la regulación de los contratos de arrendamiento. Se incluyen, entre otras, cuestiones como:
• El coarrendamiento: impago de rentas por ambos arrendatarios.
• El arrendamiento con opción de compra: impago de la hipoteca.
• El requerimiento de pago de la renta a través de burofax.
La información contenida en este ebook está ampliamente desarrollada en la herramienta de El Derecho Contratación Inmobiliaria. El sistema de documentación jurídica más eficaz del mercado.
Coarrendamiento: impago de rentas por ambos arrendatarios
Planteamiento
En un contrato de arrendamiento figuran dos arrendatarios. Se deben rentas y cantidades asimiladas por lo que el arrendador quiere instar desahucio por falta de pago y acumular la reclamación.
Se ha remitido burofax a los dos arrendatarios y uno de ellos ha contestado que no se le puede demandar porque él ha resuelto el contrato de arrendamiento y ya no vive en la casa, por lo que alegará falta de legitimación pasiva.
El despacho considera que la demanda debe interponerse frente a los dos arrendatarios que figuran en el contrato con independencia de que uno de ellos lo haya resuelto unilateralmente, ¿es esto así? ¿Se debe contestar al burofax diciendo que no es aceptada la resolución unilateral?
Solución
Cuando todos los coarrendatarios han firmado el contrato, vendrán obligados al pago de la renta y al cumplimiento del resto de estipulaciones que se hayan hecho constar en dicho documento conforme a lo dispuesto en el artículo 1257 CC.
Conforme a lo estipulado en el artículo 1137 CC para que la responsabilidad de los contratantes, en este caso los coarrendatarios sea solidaria y no mancomunada, es decir, que la integridad del cumplimiento del contrato pueda ser exigida en su totalidad de cualquiera de los arrendatarios y no de su parte proporcional, debe haberse pactado así expresamente en el contrato.
Ahora bien existe jurisprudencia que señala que a falta de pacto de solidaridad debe presumirse tácitamente la solidaridad en dichas relaciones. Así, existiría solidaridad pasiva tácita en el pago de la renta aunque el contrato no la estableciera expresamente (el pacto de solidaridad) en la medida en que existe un solo objeto y una sola renta.
Así lo advierte la SAP Valencia, secc. 8ª, de 3 de junio de 2009, conforme a la cual “aunque el artículo 1137 del Código Civil establece en materia de obligaciones como regla general el principio de la mancomunidad, y como excepción la solidaridad, sin embargo la doctrina jurisprudencial admite la doctrina de la solidaridad tácita, aplicable cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos, manifestándose una interna conexión entre ellos, con lo que se trata de facilitar y estimular la garantía de los perjudicados, descartándose únicamente cuando hay una mera casual identidad de fines o prestaciones. Si en este caso nos encontramos con un único contrato de arrendamiento que recae sobre un solo objeto y con unidad de renta pactada, donde además, como suele ser habitual no se contempla el uso dividido o compartimentado de la vivienda, sino la utilización del piso indistinta e indivisible por ambas arrendatarias, es lógico entender que exista una comunidad de objetivos y una íntima conexión entre las prestaciones de los arrendatarios, que las hace indivisibles y ello sin perjuicio de las relaciones internas entre los arrendatarios”.
La demanda debe interponerse frente a los dos arrendatarios que figuran en el contrato con independencia de que uno de ellos lo haya resuelto unilateralmente. Además, debe contestar al burofax diciendo que no se acepta la resolución unilateral pues esa facultad de desistimiento unilateral no está contemplada en el contrato lo que equivale a un incumplimiento del contrato que da derecho a exigir el cumplimiento del mismo (art. 1124 CC).
Por tanto, no podría invocarse falta de legitimación pasiva del coarrendatario dado que decidir unilateralmente desvincularse del contrato es un incumplimiento del mismo que da lugar a la exigencia de responsabilidad contractual conforme al artículo 1101 CC. De otra parte, porque existiría en el contrato de arrendamiento solidaridad pasiva tácita, pues existe un único contrato firmado por ambos con unidad de renta, que no aparece fraccionada entre los mismos, pactándose, los cuales disfrutan indistintamente de la integridad de la vivienda, sin contemplación de uso dividido o compartimentado, asumiendo ambos conjuntamente las obligaciones derivadas del mismo.
1. Obras de rehabilitación en edificio de vivienda arrendada. Repercusión de los gastos.
2. Coarrendamiento: impago de rentas por ambos arrendatarios.
3. Gastos de gestión inmobiliaria en contrato de alquiler.
4. Arrendamiento con opción de compra: impago de la hipoteca.
5. Arrendamiento de local anterior a 1985. Traspaso y fecha de extinción.
6. Finalización del periodo obligatorio en arrendamiento de vivienda.
7. Requerimiento de pago de la renta a través de burofax.
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