Actualidad Sociedades Mercantiles. Julio 2026
Operaciones sobre activos esenciales: consecuencias de la falta de autorización de la junta
Cuando una sociedad, a través de su administrador, transmite un activo esencial sin la preceptiva autorización de la junta, el adquirente queda protegido frente a esa falta de autorización cuando actúa de buena fe y sin culpa grave. En tal caso, el negocio es válido y eficaz entre las partes, sin perjuicio de la responsabilidad que, en el orden interno, pueda tener el administrador frente a su sociedad, exigible a través de la acción social.
MSM nº
1527MSL nº
2118MADI nº
7623
Una
sociedad dedicada a la promoción inmobiliaria (vendedora)
vende 38 inmuebles a otra sociedad (compradora). Esta última sociedad está administrada por otra sociedad mercantil que fue antiguo socio de la sociedad vendedora.
Un
socio de la vendedora demanda a ambas sociedades (vendedora y compradora) solicitando que se declare la
nulidad de la compraventa, dado que los inmuebles vendidos son activos esenciales de la vendedora, hasta el punto de que su enajenación ha supuesto la paralización de su actividad empresarial. Por ello, su enajenación requería la previa autorización de su junta general, sin la cual la transmisión es nula.
Se
desestima la demanda en primera instancia (porque, a juicio del juzgador, los inmuebles no eran activos esenciales) y
en apelación (porque, si bien sí tenían la condición de activos esenciales, el comprador era un tercero de buena fe que no quedaba afectado por la falta de autorización de la junta).
En casación, el
Tribunal Supremo, revocando las sentencias de instancia, estima la demanda y
declara la nulidad de la compraventa, con los siguientes argumentos:
1º. Tras su modificación por la
L 31/2014, la
LSC art.160.f atribuye a la
junta general la
competencia para la “adquisición, enajenación o aportación a otra sociedad de activos esenciales”.
2º. La LSC no contiene una previsión expresa sobre los
efectos frente a terceros de los actos de disposición de activos esenciales realizados por el administrador sin el acuerdo de la junta general. Ante esta
laguna legal, debe aplicarse, por analogía, la
LSC art.234.2, que dispone que “La sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave, aun cuando se desprenda de los estatutos inscritos en el Registro Mercantil que el acto no está comprendido en el objeto social”. Por ello, la sociedad transmitente quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave.
3º. La
protección del tercero de buena fe tiene mayor justificación, si cabe, en las operaciones sobre activos esenciales que en las realizadas al margen del objeto social, toda vez que el tercero puede conocer si el administrador actúa fuera del objeto social porque los estatutos que lo definen constan en el Registro Mercantil. Sin embargo, para saber si está contratando sobre activos esenciales, la publicidad del Registro Mercantil le es de poca utilidad.
4º. Ahora bien, para que el tercero quede protegido, ha de realizar las
actuaciones adecuadas, teniendo en cuenta las
circunstancias concurrentes, para asegurarse de que contratan con un administrador social que actúa dentro de su ámbito de competencia. En caso contrario, no sería un tercero de buena fe o que actúe sin culpa grave, que es el único tercero protegido frente a una falta de autorización de la junta.
5º. En este caso, las circunstancias concurrentes excluyen que la sociedad compradora haya actuado de buena fe y con ausencia de culpa grave, por varias razones: a) Se trata de una sociedad que es administrada por otra que fue
antiguo socio de la vendedora hasta cinco años antes de la operación. Esto implicaba la posibilidad de acceder a una mayor información sobre la trascendencia de la enajenación de 38 inmuebles (que constituían la totalidad del patrimonio de la vendedora) de una sola vez y sin recibir cantidad alguna. b) Las
características de la operación muestran la ausencia de buena fe de la compradora, dado que la vendedora transmitió la totalidad de sus activos, pero mantuvo sus deudas. En efecto, para que la
asunción de deuda por un tercero (en este caso, la sociedad compradora) tenga efectos novatorios y libere al deudor originario (la sociedad vendedora), es preciso que así lo consienta el acreedor
CC art.1205. De hecho, la asunción de deuda por un sujeto ajeno a la relación obligatoria originaria, cuando no es consentida por el acreedor, constituye una asunción cumulativa de deuda. Esto no libera al deudor originario, sino que supone la incorporación de un nuevo obligado que refuerza la garantía de pago y, frente al acreedor, un vínculo de solidaridad entre los deudores, el originario y el sustituto. Por tanto, como ha ocurrido en este caso, la sociedad compradora de los inmuebles tendrá que soportar sus cargas (hipotecas, embargos), pero el enajenante sigue siendo deudor. Aunque comprador y vendedor pacten que el primero asume la deuda pendiente, tal pacto produce efectos entre ellos, pero el vendedor sigue estando obligado frente al acreedor, a no ser que este último consienta su liberación, lo que no ha sucedido en este caso.
6º. Como consecuencia de la operación de enajenación de activos esenciales de la sociedad vendedora, realizada por el administrador social sin contar con un acuerdo de la junta general,
quedó sin activo alguno, pues transmitió todos sus bienes sin recibir cantidad alguna a cambio. Dejó de tener ingresos y cesó en su actividad, pero no quedó liberada de sus deudas, ya que no consta que el acreedor o acreedores consintieran esa novación subjetiva por sustitución del deudor.
TS 9-6-26, EDJ 624205NOTA
También los
socios están
protegidos frente a las operaciones del administrador sobre activos esenciales sin contar con la autorización de la junta. En el caso de que tales operaciones causen un daño a la sociedad, pueden ejercitar (la sociedad y, en su defecto, los propios socios) la
acción social de responsabilidad del administrador, que no podrá invocar en su descargo la regla de protección de la discrecionalidad empresarial
LSC art.226, pues se trata de actos u omisiones del administrador contrarios a la ley, concretamente a la previsión legal de contar con un acuerdo de la junta general para realizar la operación sobre activos esenciales.
