Legitimación de la comunidad de propietarios y adquirentes sucesivos frente a defectos constructivos

Actualidad Inmobiliario. Junio 2026

Legitimación de la comunidad de propietarios y adquirentes sucesivos frente a defectos constructivos
El Tribunal reitera y clarifica el principio de que la responsabilidad contractual del promotor en materia de defectos constructivos no está condicionada por la gravedad de tales defectos. Asimismo, reconoce que la comunidad de propietarios cuenta con legitimación activa para reclamar la reparación de daños a elementos comunes, incluso cuando los actuales titulares no sean los adquirentes originarios, subrayando la inaplicabilidad restrictiva del principio de relatividad de los contratos en favor de la protección jurídica de los comuneros sucesivos.
MI nº 1648 MPH nº 3435

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Resuelve el Tribunal la controversia sobre si es legítima la reclamación de la comunidad de propietarios contra la promotora por responsabilidad contractual derivada de defectos constructivos presentes en el inmueble, incluyendo la legitimación activa de la comunidad para reclamar y la validez de ejercer dicha acción bajo la responsabilidad contractual pese a la ausencia de contrato directo con los actuales comuneros.

Una comunidad de propietarios demandó a una mercantil en liquidación por defectos constructivos en un complejo residencial promovido por esta última, solicitando la reparación de dichos daños y su coste.

El Tribunal Supremo considera legítima la reclamación de la comunidad de propietarios en su representación legal contra la promotora, basándose en la responsabilidad contractual de esta última en su condición de promotora-vendedora, con reconocimiento de la legitimación activa de la comunidad para demandar y sin que la ausencia de contrato directo con los actuales comuneros impida ejercer la acción. Asimismo, se confirma la doctrina jurisprudencial sobre la compatibilidad y validez de la acción contractual en estos supuestos.

La Sala concluye que el ejercicio de la acción contractual frente a la promotora-vendedora está reconocido expresamente por el ordenamiento jurídico y avalado por la doctrina jurisprudencial, que sostiene la legitimación activa de la comunidad para reclamar daños tanto en elementos comunes como privativos. Asimismo, se rechaza la alegación de fraude de ley por evitar plazos específicos de prescripción o caducidad, señalando que esta no acontece al no existir norma imperativa que excluya la acción contractual ni impida su ejercicio por adquirentes sucesivos (CC art. 1089, 1101, 1124, 1257 y 1258 y LOE art.17).TS 4-5-26, EDJ 578791