Rentas computables a efectos del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

Actualidad. 13 a 19 de octubre de 2026

Rentas computables a efectos del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

MF n.º 7351 s., 7382 s. MIS n.º 5520 s., 5528 s. MCFC n.º 8350 s. MGC n.º 4915 s. MTE n.º 7448

3. En el régimen especial del IS de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, cuando la entidad también desarrolle actividades complementarias a la actividad económica principal, uno de los requisitos que debe cumplirse para poder aplicar la bonificación prevista en este régimen especial es que, al menos, el 55 % de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento exigido legalmente, o, alternativamente, que al menos el 55 % del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación (LIS/04 art. 53.2). La controversia se limita a determinar si, para obtener el porcentaje mínimo que condiciona la bonificación, han de restarse de las rentas positivas las rentas negativas, cuestión que la norma no resuelve.

Se debe interpretar la norma acudiendo a los criterios de interpretación. Para la interpretación gramatical resulta crucial la LIS/04 art. 54.2, que se refiere a la renta que se bonifica, condición indispensable para tener derecho a la aplicación del régimen especial y, por tanto, a la bonificación: que al menos el 55 % de las rentas del período impositivo tengan derecho a la aplicación de la bonificación a que se refiere la LIS/04 art. 54.1.

Esta última disposición establece que la renta que se bonifica derivada del arrendamiento está integrada, para cada vivienda, por el ingreso íntegro obtenido, minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.

Según esta forma de hallar la renta que se bonifica, solo son susceptibles de bonificación las rentas que resulten positivas después de minorar el ingreso íntegro, es decir, lo que se cobra en concepto de renta, en los gastos particulares de cada vivienda directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en los gastos generales calculados proporcionalmente; no aquellas en las que los gastos superen al ingreso íntegro.

Así, la interpretación gramatical conduce a excluir de la fórmula de las rentas que se bonifican las rentas negativas, por lo que solo las positivas que resulten de esa fórmula son susceptibles de bonificación. Solo estas rentas deben tomarse en consideración para hallar el porcentaje sobre el total de la renta obtenida, incluidas las actividades complementarias.

Adicionalmente, la interpretación finalista conduce al mismo resultado. En efecto, si la norma se dirige a incentivar el arrendamiento de viviendas, resultaría un contrasentido que las rentas del alquiler de las viviendas cuyo resultado es negativo, por ser mayores los gastos que los ingresos, se detrajeran de las rentas positivas para hallar el porcentaje mínimo de los ingresos por esta actividad en relación con el total de rentas de todas las actividades, dando lugar a la pérdida de la bonificación para todas las viviendas, algo que no ocurriría si esa misma cifra negativa no procediera del arrendamiento de viviendas, sino de cualquier otra pérdida.

AN 4-5-2026, EDJ 603914

Nota: Aunque la sentencia analizada se refiere a la LIS/04, entendemos que los criterios anteriormente expuestos también resultan aplicables a la LIS, al no haberse alterado de forma significativa la regulación de los requisitos exigidos para la aplicación de la bonificación por arrendamiento de viviendas, actualmente regulada en la LIS arts. 48 y 49.