Criterios de cálculo del valor de transmisión y adquisición en el IIVTNU

Actualidad

24 de febrero a 2 de marzo de 2026

Criterios de cálculo del valor de transmisión y adquisición en el IIVTNU

Para calcular la base imponible del Impuesto, no procede ni deducir del valor de transmisión del inmueble el importe correspondiente al mobiliario, ni incrementar el valor de adquisición por el importe de las obras de rehabilitación realizada en el mismo.
MF nº 12671
MHIL nº 7082

Un contribuyente quiere transmir un bien inmueble adquirido por herencia y posteriormente rehabilitado, incluyendo en el importe de transmisión una determinada cantidad correspondiente a mobiliario. Ante la duda de si para el cálculo de la base imponible del impuesto puede deducirse del valor de transmisión el valor del mobiliario, y si el valor de adquisición puede incrementarse por el importe de la rehabilitación llevada a cabo en el inmueble, eleva consulta a la DGT quien establece:

• 1. La base imponible del IIVTNU se determina, como regla general, multiplicando el valor catastral del terreno en la fecha de devengo por el coeficiente que corresponda al período de generación del incremento (LHL art.107.4). Por tanto, en el método general, sólo debe tenerse en cuenta el valor catastral del terreno en la fecha de devengo y el coeficiente que corresponda al período de generación del incremento de valor, resultando indiferente otros valores, gastos o importes.
• 2. El sujeto pasivo puede solicitar la aplicación del supuesto de no sujeción, por inexistencia de incremento de valor del terreno (LHL art.104.5) o la determinación de la base imponible a través del método real (LHL art.107.5), si considera un incremento de valor por importe inferior al determinado con arreglo al método general (LHL art.107.1 a 4). En este caso, para constatar la inexistencia de incremento de valor, se toma como valor de transmisión o de adquisición del terreno, en cada caso, el mayor de los siguientes valores sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones (LHL art.104.5 y 107.5):
  • el valor que conste en el título que documente la operación;
  • el valor comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.
  Si la adquisición o la transmisión se ha realizado, como en este caso, a título lucrativo, como valor de adquisición o transmisión debe tomarse el mayor de los siguientes valores:
  • el valor declarado a efectos del ISD;
  • el valor comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.
  Por tanto, en ningún caso se computan los gastos o tributos que graven las operaciones de adquisición y transmisión, ni los gastos o inversiones posteriores que el sujeto pasivo pueda haber realizado durante el tiempo que el inmueble haya permanecido en su patrimonio.

En base a lo anterior, la DGT concluye, que para determinar la existencia o inexistencia de incremento de valor del terreno a efectos del impuesto, no puede deducirse del valor de transmisión del inmueble el importe correspondiente al mobiliario, ni incrementarse el valor de adquisición del mismo por el importe de su rehabilitación. DGT CV 9-12-25V2371-25EDD 2025/836360