Constitucionalidad del valor de referencia como método de valoración de inmuebles

Actualidad. 10 a 16 de marzo de 2026

Constitucionalidad del valor de referencia como método de valoración de inmuebles

El Pleno del TCo desestima por unanimidad la cuestión de inconstitucionalidad promovida con relación al valor de referencia en la transmisión de inmuebles, considerando que respeta el principio de capacidad económica la cuantificación de los mismos a través de este sistema objetivo. MF nº 11340 s., 8320 MITP nº 8212 s. MSUCI nº 7945

Con motivo de la compraventa de una vivienda y una plaza de garaje, se presenta autoliquidación del impuesto, tomándose para la determinación de la base imponible la suma total de los valores pactados entre las partes. La Administración tributaria autonómica competente practicó comprobación limitada aplicando el valor de referencia de la vivienda adquirida, superior al declarado, respetando el valor declarado de la plaza de garaje al no tener asignado un valor de referencia, habiéndose girado propuesta de liquidación provisional.

Se plantea cuestión de inconstitucionalidad en relación con la normativa que establece el valor de referencia aprobado por el Catastro como base imponible mínima en la transmisión de bienes inmuebles en el ITP y AJD, entre otros impuestos, planteando si podría vulnerar el principio de capacidad económica al permitir que se tribute por un valor distinto de su valor de mercado o del precio pactado por las partes.

• A efectos del ITP y AJD, se recoge que, como regla general, la base imponible viene determinada por el valor de mercado, a excepción de los bienes inmuebles, en cuyo caso de ha de tener en cuenta el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, que se obtiene a partir de datos reales del mercado inmobiliario procedentes de compraventas formalizadas ante fedatarios públicos y se calcula mediante procedimientos objetivos basados en la información del Catastro
• La impugnación del valor puede realizarse cuando se recurre la liquidación girada por la Administración tributaria, cuando se solicite la rectificación de la autoliquidación, o en el trámite de alegaciones a la propuesta de liquidación, en el recurso de reposición o reclamación económica-administrativa por considerarse lesionados los intereses legítimos. En ese caso, la Administración ha de emitir un informe vinculante. Dicho valor interviene como base imponible mínima y siempre que sea superior al valor declarado por los interesados o al precio o contraprestación pactada, ya que en caso contrario prevalecen estas magnitudes.
• La Dirección General del Catastro ha fijado una metodología para la determinación del valor de referencia de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, aprobándose anualmente un factor de minoración aplicable para la determinación de este valor. Además, se exige con una periodicidad anual la aprobación por la citada Dirección mediante resolución de los elementos precisos para la determinación de dicho valor aplicando los módulos de valor medio y los factores de minoración correspondientes, siendo recurrible dicha resolución.

El Tribunal Constitucional considera que en este caso no existe un problema de inexistencia de capacidad económica, ya que a través de la adquisición de un inmueble es indudable que se pone de manifiesto una capacidad económica real susceptible de imposición, sino de su cuantificación de la capacidad económica. Con la actual forma de determinación de la base imponible en el caso de inmueble, el legislador ha renunciado a gravar conforme a la voluntad de los intervinientes, recogiendo como elemento de medición el valor, entendido como el precio más probable de venta entre dos partes intervinientes (a diferencia de lo que ocurría con el anterior valor real, que planteaba excesiva indeterminación y elevada litigiosidad). Teniendo en cuenta que se plantea la posible ausencia de una justificación objetiva y razonable al haber renunciado el legislador a la singularización de la valoración de los inmuebles, mediante el uso de fórmulas universales y abstractas, sin tener en cuenta las circunstancias individuales de cada inmueble, el TCo considera que se trata de una técnica justificada mediante el empleo de técnicas o métodos objetivos de cuantificación, que no exige una cuantificación exacta, sino que opera sobre el valor de mercado en la búsqueda de una mayor seguridad jurídica.

En concreto, la forma en la que se calcula el valor de referencia se corresponde con el valor de mercado, que se obtiene a partir de datos objetivos que permiten individualizar el valor de cada inmueble atendiendo a sus características específicas, lo que permite que exista una conexión real entre el hecho y la base, por lo que no puede ser considerado como un valor genérico que no tiene en cuenta los rasgos individuales que presenta el inmueble en cada caso. Además, dado que el valor de referencia no es el método único de determinación de la base imponible, permite también la estimación directa, dado que no se trata de un sistema cerrado de valoración, sino de un elemento definidor de la base imponible, que permite acreditar, sin ningún límite probatorio, un valor distinto eso justifica que se haya excluido el procedimiento de comprobación de valores. El Tribunal considera que la norma establece una presunción iuris tantum basada en datos objetivos del mercado inmobiliario, no pudiendo considerarse que se trate de un mecanismo sancionador ni que afecte al derecho a la presunción de inocencia, al tratarse de un método de determinación de la base imponible susceptible de ser contradicho por el contribuyente.

Por tanto, es desestimada la cuestión de inconstitucionalidad planteada al considerar el TCo que se trata de un sistema de cuantificación objetiva de capacidades económicas potenciales que cuenta con una justificación razonable y suficiente desde el punto de vista constitucional. Además, mantiene una conexión razonable con el valor de mercado y no es un sistema cerrado de valoración, ya que se permite su impugnación en caso de discrepancia. TCo 13/2026EDJ 2026/518180