Compraventa de inmueble con subrogación hipotecaria

Actualidad. 9 a 15 de septiembre de 2025

Compraventa de inmueble con subrogación hipotecaria

La Dirección General de Tributos considera no aplicable la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo a la sustitución subjetiva del deudor en caso de compraventa de un inmueble con subrogación hipotecaria como parte del precio de venta.
MF nº 11854 s. MITP nº 13115 s.

Una entidad adquiere mediante compraventa una finca con un centro comercial. Dado que se produjo renuncia a la exención del IVA, la escritura pública en la que se formalizó la operación quedó sujeta y no exenta a AJD. Como parte del precio de venta el comprador se produce una subrogación expresa en la posición deudora del vendedor en el préstamo hipotecario existente sobre dicha finca y en la posición del hipotecante en la hipoteca, con consentimiento expreso por las entidades acreedoras, quedando liberado el vendedor de sus obligaciones. La escritura no incluye ninguna novación adicional de ninguna de las condiciones del préstamo hipotecario. A efectos de determinar si queda sujeta la escritura pública de compraventa del inmueble a la modalidad AJD en relación por lo que se refiere a la subrogación en relación con el préstamo, se requiere la concurrencia de los cuatro requisitos siguientes:

• primera copia de una escritura o de un acta notarial,
• objeto cantidad o cosa valuable,
• acto o un contrato inscribible en el Registro de la Propiedad, Registro Mercantil, Registro de la Propiedad Industrial o Registro de Bienes Muebles
• y no sujeción a ISD ni a las modalidades TPO y OS del impuesto.

En el caso concreto de subrogación del adquirente en la posición del transmitente y en la obligación personal de éste de devolver el crédito garantizado con hipoteca con motivo de una compraventa de inmueble hipotecado, la doctrina administrativa viene manteniendo que la subrogación no queda sujeta a la cuota gradual de AJD al no producirse una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble, ya que lo que se produce es una novación subjetiva de dicho préstamo hipotecario que no afectaría a la hipoteca (en este sentido, DGT CV 22-9-05EDD 2005/329844;21-3-18EDD 2018/44636, entre otras). No obstante lo anterior, la DGT modificó su criterio al fijar el Tribunal Supremo como doctrina legal que la liberación en escritura pública notarial de codeudores de un préstamo garantizado mediante hipoteca sobre determinados inmuebles está sujeta a AJD (TS 20-5-20, EDJ 559729;DGT CV 19-10-20EDD 2020/740326;CV 16-11-21EDD 2021/806072). Sin embargo, la DGT pone de manifiesto la diferencia entre ambos casos. Por un lado, en el supuesto analizado por el TS, se producen dos operaciones formalizadas en dos escrituras públicas (una de extinción de condominio de una finca gravada con un préstamo hipotecario y otra de ampliación y novación de préstamo hipotecario y liberación de deudores), produciéndose en consecuencia una redistribución de la responsabilidad hipotecaria. Por otro lado, en este caso se produce una única operación de compraventa de un inmueble, pactándose como pago de parte del precio la asunción de la deuda pendiente del vendedor por el comprador que está garantizada con una hipoteca sobre el inmueble transmitido. Por tanto, la hipoteca permanece inalterada sobre el mismo inmueble y en los mismos términos, produciéndose únicamente una novación subjetiva pasiva del contrato de préstamo. En consecuencia, al no existir identidad de los hechos y circunstancias de dichas operaciones, no cabe aplicar la doctrina legal fijada por el TS, debiéndose mantener el criterio tradicional sobre la tributación de este tipo de operaciones, en virtud del cual la subrogación del deudor de un préstamo garantizado con hipoteca sobre un inmueble por otro deudor, que adquiere el inmueble hipotecado, no está sujeta a la cuota gradual de AJD, al no tener lugar una inscripción registral distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble. DGT CV 28-4-25EDD 2025/611900