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27 enero 2026 a 2 febrero 2026
Cancelación de condición resolutoria explícita por pago automática incluida en escritura de préstamo hipotecario
La cancelación de una condición resolutoria inscrita en garantía del pago aplazado, cuando se formaliza en escritura pública junto con un préstamo hipotecario, constituye un acto jurídico autónomo sujeto a tributación independiente por AJD.
- MF nº 11840
- MITP nº 13345 s., 13892 s.
Una entidad adquiere a otra una parcela resultante de un proyecto de reparcelación, mediante escritura pública de compraventa de solar urbano. Dentro de las estipulaciones, se recogía una condición resolutoria explícita en garantía de la parte del precio aplazado para su pago dentro del plazo pactado por cualesquiera medio que fuese admitido por la parte vendedora y, en todo caso, mediante cheque bancario o transferencia bancaria, a la que se dotó del régimen de cancelación registral, que quedó inscrita en el Registro de la Propiedad. Se presentaron vía telemática las correspondientes liquidaciones por la modalidad AJD: por un lado, por la compraventa sujeta al IVA y, por otro lado, en pago de la condición resolutoria explícita constituida en garantía de parte del precio y en sustitución del sujeto pasivo.Con posterioridad, se firmó escritura de préstamo con garantía hipotecaria sobre la misma finca y, en la estipulación relativa a las cargas, se recogía como afección fiscal que el inmueble estaba gravado con una condición resolutoria a favor de la entidad transmitente en garantía del precio aplazado, según las condiciones recogidas en la referida escritura de compra. Se añade que ambas partes habían establecido diferentes procedimientos para su automático vencimiento y cancelación: por un lado, una vez se tuviera por vencida por el transcurso del tiempo sin que se hubiera solicitado la cancelación de la citada condición, por otra, en el momento en que la compradora otorgase préstamo con la garantía hipotecaria sobre el inmueble, incorporando a la escritura pública de formalización justificante de transferencia bancaria en concepto de pago del total del importe aplazado, junto a la declaración responsable del representante del comprador sobre la plena efectividad del abono efectuado, y por último, por acto de pago realizado en cualquier momento, ya sea por documento público o privado. Al haberse utilizado en este caso la segunda vía de cancelación, el asiento de presentación en el Registro de la Propiedad de la correspondiente escritura pública de formalización de préstamo que se produjo sirve como solicitud de cancelación de la condición resolutoria de constante referencia sin acto adicional alguno, aunque se advierte que no compareció la vendedora ni se adhirió en momento ulterior. Por su parte, la registradora de la propiedad canceló la condición resolutoria existente al haberse incorporado a la escritura justificante en concepto del pago del total del importe aplazado.Se inicio por parte de la Administración tanto procedimiento de comprobación tributaria como sancionador, al considerar que no se había presentado el impuesto correspondiente a la solicitud de cancelación de condición resolutoria explícita constituida en garantía del pago del precio aplazado contenida como negocio jurídico en la escritura de préstamo hipotecario, considerando que existían dos actos jurídicos independientes sujetos a tributación: el préstamo hipotecario y la cancelación de la condición resolutoria.No obstante, la liquidación fue impugnada al considerar que no existía un acto o convención distinta al préstamo hipotecario sujeta al impuesto. Argumenta que la escritura de préstamo no contiene solicitud expresa de cancelación ni convención independiente, y que la cancelación es un efecto automático derivado del cumplimiento del pago aplazado, es concreto, la simple ejecución de un acto previo de conformación de la condición resolutoria expresa recogida en la escritura de compraventa. Además, impugna la sanción por falta de motivación y ausencia de conducta culpable, solicitando en consecuencia la nulidad de las actuaciones por falta de motivación generadora de indefensión. Por su parte, tanto el Abogado del Estado como la Comunidad de Madrid, sostienen que la cancelación de la condición resolutoria constituye un acto jurídico independiente sujeto a tributación por AJD, siendo sujeto pasivo la entidad recurrente que solicita la cancelación, Asimismo, en cuanto a la sanción, sostienen su conformidad a Derecho por infracción tributaria grave debido a la ocultación de datos y falta de presentación de autoliquidación en plazo.Analizando las diferentes operaciones, en relación con la constitución de la condición resolutoria expresa en la escritura pública de compraventa para garantizar el pago del precio aplazado, constituye un acto sujeto a la modalidad AJD al haber sido formalizado en documento, notarial, tener carácter inscribible en el Registro de la Propiedad y tener contenido valuable, así como no estar sujeto a ISD ni a las modalidades TPO ni OS del impuesto. Por tanto, queda justificada su tributación autónoma e independiente de la compraventa.Sin embargo, en relación con la cancelación de la condición resolutoria, y sosteniendo la parte recurrente que no constituye un acto gravable ajeno al préstamo hipotecario recogido en la misma escritura, se ha de determinar si la citada escritura contiene una o dos convenciones a efectos de la tributación por AJD. El TSJ Madrid, recordando que se recoge varios sistemas específicos de cancelación (uno por caducidad, y dos por pago), considera que se ha de atender a la verdadera naturaleza jurídica del negocio. Se concluye que en la escritura pública realmente se recogen dos convenciones diferentes, y que aunque el pago del precio aplazado se recoja en la escritura del préstamo, no impide que se trate de un pago documentado en escritura pública que cancela a condición resolutoria. En consecuencia, la escritura pública en este caso está cumpliendo dos funciones, y el hecho de que se haga en unidad de acto, no elimina que se está otorgando una escritura pública para formalizar un préstamo hipotecario y la cancelación de una condición resolutoria, basándose esta dualidad impositiva en la autonomía de cada negocio jurídico y en su impacto registrable. La cancelación de la garantía es una consecuencia del cumplimiento de la obligación principal (el pago aplazado) que el comprador debía al vendedor en virtud de la compraventa previa, y su finalidad es dejar sin efecto la garantía que protegía al vendedor y liberar la carga registral sobre el inmueble. El AJD no grava dicha extinción de derechos o garantías, sino su alteración en escritura pública. En cuanto a la condición de sujeto pasivo, recae sobre el solicitante del documento o aquel en cuyo interés se expida, que es el titular registral actual de la finca, que es el interesado en hacer desaparecer la carga de la misma, aun cuando fuera un requisito para obtener el préstamo. TSJ Madrid 21-11-25, EDJ 802607
