Prórroga de una opción de compra a efectos del ITP y AJD

El 31-3-2006 se concede a una sociedad un derecho de opción de compra sobre un inmueble hasta el 31-3-2007 con una prima de 36.000 euros, y una posibilidad de ampliar el plazo un año más (es decir, hasta el 31-3-2008), igualmente con una prima de 36.000 euros. La entidad además de presentar liquidación del ITP y AJD en un principio sobre la base del 5% del valor declarado del inmueble, con posterioridad, cuando se produjo la prórroga, presentó una segunda liquidación sobre la base del 5%. Con fecha 27-3-2008 se otorgó una escritura de novación del contrato de opción de compra, ampliándose el plazo y la prima, así como acordándose una nueva prórroga de la opción de compra hasta el 31-3-2009, con una prima de 9.000 euros. Al considerar que se trataba de una prórroga de la opción de compra sobre la que ya se tributó, se liquidó el impuesto correspondiente sin efectuarse ingreso alguno.
La oficina liquidadora consideró que se trataba de un nuevo contrato de opción de compra, motivo por el cual giró la correspondiente liquidación, atendiendo al 5% del valor del inmueble, el cual, al igual que el TEAR, lo cifró en un importe superior que el fijado por la recurrente (en concreto, en 1.609.800 euros). Contra dicha liquidación fue interpuesta reclamación, la cual fue desestimada por el TEAR Madrid mediante resolución de 27-1-2011. Contra este última se interpone el presente recurso contencioso- administrativo.
A estos efectos, la LITP art. 14.2 dispone que las promesas y opciones de contratos sujetos al ITP y AJD son equiparadas a estos, tomándose como base el precio especial convenido, y a falta de este, o si fuere menor, el 5% de la base aplicable a dichos contratos.
De conformidad con lo dispuesto en la LITP, el recurrente al estimar que había existido un único contrato de opción de compra, con sucesivas prórrogas, realizó el cálculo de la base imponible del ITP y AJD tomando la mayor de las siguientes cantidades: suma de todas las primas pactadas o el 5% del valor declarado. Asimismo, en lo que se refiere al valor del inmueble, consideró que había existido un error en el valor considerado por la oficina liquidadora, ya que creía que debería haberse tomado como valor la cifra de 1.430.160 euros (a razón de 120 m² x 11.918 euros/m² según catastro) y no 1.609.800 euros.
Por su parte, el TSJ estima que la argumentación de la recurrente no es admisible ya que la opción de compra sobre la que se gira la liquidación por la oficina liquidadora recae sobre un nuevo contrato, no pudiéndose considerar que se trate de una simple prórroga del contrato anterior. Por tanto, el alcance de este nuevo contrato de opción de compra tiene diferente alcance respecto a terceros que el primer contrato, por lo que ambos contratos no pueden ser confundidos, absorbidos ni equiparados. Por lo que se refiere al valor de la finca, el TSJ considera que el valor de la liquidación girada es conforme a derecho, y no el que alega la recurrente, ya que la finca descrita tiene una cabida de 1 hectárea, 34 A, 15 CA