Actualidad. 20 a 26 de enero de 2026
Repercusión del IBI en los contratos de arrendamiento
Cuando en un contrato de arrendamiento de vivienda se establece que el arrendatario asume el pago del IBI, teniendo en cuenta que este tributo se individualiza y atribuye específicamente a la vivienda, no es necesario que el contrato determine su importe anual para que el arrendador pueda exigir su pago.
MF nº 12505 s.
MHIL nº 473 s.
Una sociedad arrienda a dos particulares una vivienda y en el contrato de arrendamiento se establece que en el precio del alquiler no están comprendidos ni los consumos por suministros, ni aquellos susceptibles de individualización. Además, se establece expresamente que los gastos del IBI, comunidad de propietarios y tasa de basuras correrán a cuenta de los arrendatarios. Los arrendatarios abonan el IBI y las tasas de basura el primer año, pero dejan de ingresar los importes correspondientes por estos conceptos el año siguiente, siendo requeridos de pago por la arrendadora. Frente a dicha reclamación, los arrendatarios, bajo el argumento de que el contrato no especifica el importe de los tributos, lo que a su juicio vulnera la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU art.20.1), esgrimen la nulidad de la cláusula que les imputa el pago. No conforme, se interpone demanda de desahucio y reclamación de cantidades debidas.
Aunque el juzgado de primera instancia desestimó la demanda de la arrendadora, considerando nula la cláusula impugnada al no definir el importe de los gastos en el contrato (LAU art.20.1), sin embargo, la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca revoca esta decisión al entender que, al tratarse de gastos susceptibles de individualización para la vivienda arrendada, no es necesario recoger la cuantía exacta en el contrato. Ante esta decisión, los arrendatarios recurren en casación. La controversia se centra en determinar, por tanto, si es necesario que el contrato fije el importe anual del IBI y las tasas de basura para que el pacto sea válido y exigible.
El Tribunal Supremo a la vista de lo anterior recuerda que:
- 1. Las partes pueden pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario (LAU art.20.1).
- 2. Hay que tener en cuenta que los gastos susceptibles de individualización son, además de los que se pueden medir mediante aparatos contadores, como los suministros, los que se asignan de forma precisa a la vivienda arrendada. Por el contrario, los gastos no susceptibles de individualización ni están individualizados en función del gasto o consumo realizado, ni están asignados de modo preciso a la vivienda, y por tanto, pueden repercutirse, mediando pacto, con arreglo a otros factores, como la cuota de propiedad o la superficie de la vivienda arrendada.
- 3. La remisión que la LAU hace a los tributos debe entenderse referida únicamente a los tributos no susceptibles de individualización que recaigan sobre el edificio en su totalidad y cuyo pago corresponda al titular del edificio, es decir, al único propietario del edificio o a los copropietarios cuando se trate de un edificio sometido al régimen de copropiedad ordinaria o al régimen de propiedad horizontal. Por el contrario, cuando se trata de tributos individualizados para cada vivienda no estamos ante el supuesto recogido en la Ley de arrendamientos urbanos (LAU art.20.1). Por tanto, no es preciso determinar el importe anual a la fecha del contrato, exigencia que, por lo demás, literalmente, solo se establece para los gastos.
TS civil 17-11-25, EDJ 765076
