Traspaso de existencias a inversión inmobiliaria

Actualidad Contable. Abril 2026

Traspaso de existencias a inversión inmobiliaria

Tratamiento contable que debe otorgarse al traspaso de existencias a inversión inmobiliaria

MC nº 1661.1 s., 1685
MGC nº 8185
MCFC nº 2350 s.

Se plantea la problemática que surge en el registro contable por parte de una sociedad que se dedica a la promoción inmobiliaria y tiene contabilizado un inmueble como existencias, dado que el objetivo era su venta, pero sobre el que ha cambiado su intención y ahora quiere rehabilitarlo para dedicarlo al alquiler de oficinas. Debe tenerse en cuenta que, sobre el citado inmueble, ha registrado un deterioro de valor. La sociedad plantea si el activo debe traspasarse a inversión inmobiliaria antes de realizar la rehabilitación, y si debe realizarse directamente por su valor neto o por el valor en libros, o registrando, por un lado, su valor inicial por su precio de adquisición y, por otro, el deterioro de valor acumulado en la cuenta correcta correspondiente.

Contabilización

En relación con el cambio de destino del inmueble, debe tenerse en cuenta lo establecido en la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias. Esta norma indica que la clasificación inicial de un inmueble debe modificarse siempre que haya cambiado la función que desempeña en la empresa, teniendo en cuenta lo siguiente (ICAC Resol 1-3-13 norma 5ª.3EDL 2013/16860):
a) Reclasificación de inversiones inmobiliarias a inmovilizado material: cuando la empresa comience a utilizar el inmueble en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.
b) Reclasificación de inversiones inmobiliarias a existencias: cuando la empresa inicie una obra encaminada a producir una transformación sustancial del inmueble con la intención de venderlo. Si se decide enajenar o disponer por otra vía del inmueble, sin llevar a cabo una obra sustancial con carácter previo, el inmueble se seguirá considerando una inversión inmobiliaria. Si inicia una obra sobre una inversión inmobiliaria que no tiene por objeto el cambio de la utilidad o función desempeñada por el activo, no procederá su reclasificación durante la nueva etapa de desarrollo.
c) Reclasificación de inmovilizado material a inversiones inmobiliarias: cuando la empresa deje de utilizar el inmueble en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos, y se destine a obtener rentas, plusvalías o ambas.
d) Reclasificación de existencias a inversiones inmobiliarias: cuando la venta de inmuebles forme parte de la actividad ordinaria de la empresa, los inmuebles que formen parte de las existencias se considerarán inversiones inmobiliarias cuando pasen a ser objeto de arrendamiento, calificado como operativo.

Por otra parte, en referencia a los costes de desmantelamiento o retiro y costes de rehabilitación, indica que formarán parte del precio de adquisición o del coste de producción del inmovilizado por la estimación inicial del valor actual de las obligaciones asumidas derivadas del desmantelamiento o retiro. Además de otras asociadas al citado activo, tales como los costes de rehabilitación del lugar sobre el que se asienta, siempre que estas obligaciones den lugar al registro de una provisión de acuerdo con lo dispuesto en la normativa contable. La incorporación se producirá en la fecha en la que la empresa incurra en la obligación. Para el supuesto de activos en construcción, se presume, salvo prueba en contrario, que esta circunstancia se producirá a medida que el inmovilizado en curso se incorpore al patrimonio de la empresa (ICAC Resol 1-3-13 apdo.2EDL 2013/16860).

Conclusiones:
En función de la normativa analizada y de la consulta objeto de desarrollo, tendríamos:
a) Si la empresa decide la reclasificación de inversiones inmobiliarias a existencias con el inicio de una obra encaminada a producir una transformación sustancial del inmueble con la intención de venderlo, se debe efectuar la reclasificación, aunque no es el caso de la presente consulta.
b) Si la empresa decide reclasificar unas existencias a inversión inmobiliaria, la norma no regula el tratamiento por la realización de obras de transformación sustancial del inmueble. Por ello, en el momento en que la empresa decida destinar los inmuebles a arrendamiento, que se califique contablemente como operativo, deberá realizarse la reclasificación por el importe que figuren las existencias en la contabilidad, teniendo en cuenta, en su caso, el deterioro registrado.

En definitiva, el registro del valor de la inversión inmobiliaria se realizará por el importe bruto. Esta circunstancia implica reconocer también la corrección de valor por deterioro acumulada hasta esa fecha en la correspondiente cuenta correctora. La posterior rehabilitación de los inmuebles se registrará como gasto del ejercicio, en tanto en cuanto no se trata de una operación que pudiera ser calificada de ampliación, renovación o mejora (en consonancia con lo establecido en la ICAC Resol 1-3-13 apdo.2EDL 2013/16860).

Tal y como indica el PGC, en la memoria de las cuentas anuales debe suministrarse toda la información significativa de la operación con el fin de reflejar la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la entidad.

Aplicación práctica:
La empresa Inmobiliaria BUILDING SA, propietaria de unos edificios destinados a la venta, decide, el 1 de abril de 2025, dadas las condiciones del mercado, ofrecerlos para arrendamiento de oficinas o lugares de trabajo (Coworking). Los edificios están registrados como existencias al cierre del año 2024 por un valor de 24.000.000 € y están deteriorados por valor de 4.800.000 €. Sin embargo, para que la entidad pueda ofertarlos en alquiler tiene que someterlos a obras de acondicionamiento, valoradas en 1.500.000 €, que tienen como finalidad que el funcionamiento correcto del activo, y que la empresa ha pagado al contado con un IVA adicional del 21%. Una vez finalizadas las obras, con fecha 30 de septiembre de 2025, el inmueble está en condiciones de funcionamiento. Se establece que tienen una vida útil de 40 años sin valor residual y que se amortizarán linealmente, dado que es la política de la empresa para este tipo de activos. El valor del suelo se estima en el 20% del valor total del inmueble.

Al cierre del ejercicio se estima que el importe recuperable del inmueble sería de 25 millones de euros, dado que, a través del alquiler, se ha podido estimar fiablemente su valor en uso, que es mayor que su valor razonable.

Se pide: contabilizar las operaciones descritas anteriormente para la sociedad Building SA en el ejercicio 2025.

Solución:
Por la baja de las existencias: 1 abril 2025
Para dar de alta el inmueble como inversión inmobiliaria: 1 abril 2025
Por el traspaso del deterioro de valor: 1 abril 2025
Por las obras de acondicionamiento y rehabilitación: 30 septiembre 2025
Por la amortización al cierre del ejercicio: 31 diciembre 2025
Por el exceso de deterioro, dado que el importe recuperable (25.000.000 €) supera el valor contable del activo (19.080.000 €): 31 diciembre 2025

ICAC consulta núm 2, BOICAC núm 144EDD 2025/817467
NOTA
Consulta comentada por M. Mercedes Ruiz de Palacios Villaverde y Enrique Rua Alonso de Corrales (Departamento de Economía Financiera y Contabilidad. Universidad San Pablo-CEU).