Validez y control de transparencia de la comisión de subrogación en préstamo hipotecario con consumidores

Actualidad Contratos Mercantiles. Mayo 2026

31 En un préstamo hipotecario concertado con consumidores, la controversia se centra en si una cláusula que impone una comisión de subrogación debe reputarse abusiva por no especificar los concretos servicios prestados por la entidad. En el caso, los prestatarios habían suscrito en 2004 un préstamo hipotecario y, en 2013, una novación modificativa, ambas con una cláusula que fijaba una comisión del 1 % por cambio de titularidad; solicitaron su nulidad y obtuvieron una estimación en las dos instancias, revocada en casación solo en este extremo.

El TS parte de la analogía funcional entre la comisión de subrogación y la comisión de apertura. Aunque la primera no aparece específicamente regulada en la L 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, ni en la normativa bancaria de transparencia entonces aplicable, entiende que ambas responden al mismo concepto económico: retribuir los trámites de estudio y el análisis del riesgo vinculados, en un caso, a la concesión del préstamo y, en el otro, al cambio de titularidad y a la valoración del nuevo deudor (Dir 93/13/CEE art.4.2EDL 1993/15910; LGDCU art.82.1 y 87).

Desde ese encuadre, la sentencia afirma que las exigencias de validez construidas para la comisión de apertura resultan trasladables a la comisión de subrogación. En particular, rechaza que la entidad tenga que detallar en el contrato la naturaleza de todos los servicios concretos prestados ni el tiempo dedicado a cada uno. Lo decisivo es que la naturaleza de la prestación retribuida pueda entenderse razonablemente o deducirse del contrato en su conjunto, y que el consumidor disponga antes de contratar de información suficiente sobre las condiciones de la cláusula y sus consecuencias económicas.

La sentencia conecta ese juicio con la transparencia contractual exigible en la fecha del contrato. Toma como referencia los parámetros que la normativa bancaria imponía para la comisión de apertura: integración en una sola comisión, devengo único, especificación de importe, forma y fecha de liquidación, y vinculación a gastos de estudio, concesión o tramitación inherentes a la actividad del prestamista (OM 5-5-1994EDL 1994/15888, anexo II, ap.4.1, aplicable en ese momento). Considera que esos parámetros se cumplen también en la cláusula litigiosa de comisión de subrogación.

En la aplicación al caso, el TS valora que la comprensibilidad de la cláusula resultaba suficiente. La estipulación aparecía claramente individualizada en la escritura, diferenciada de otras comisiones, redactada en términos inteligibles y configurada como un pago único inicial. Su coste estaba predeterminado mediante un porcentaje y un mínimo numéricamente expresados, constaba su incidencia económica y, además, formaba parte de la TAE. A ello se añadía la información precontractual disponible: entrega de tarifas de comisiones, coincidencia entre oferta vinculante y escritura, y puesta a disposición del proyecto de escritura en notaría durante los días previos (OM 5-5-1994EDL 1994/15888, anexo II, ap.4.1, aplicable en ese momento).

Se descarta el solapamiento de conceptos. Del examen de la escritura no resultaba que, por el estudio y concesión de la subrogación, se hubiese cobrado otra cantidad distinta. Las restantes comisiones respondían a conceptos diferenciados y aparecían separadas en su enunciado y ubicación, de modo que no existía duplicidad retributiva por el mismo servicio.

En cuanto a la proporcionalidad del importe, el TS no aprecia abusividad por el solo hecho de fijarse en un porcentaje del capital. Señala que ese método de cuantificación no es objetable y que, en el caso enjuiciado, el 1 % se situaba dentro de los parámetros estadísticos de operaciones similares, lo que impide apreciar por sí mismo un desequilibrio relevante (LGDCU art.82.1).

El criterio que fija la sentencia es que la comisión de subrogación en préstamos hipotecarios con consumidores no es abusiva por la sola falta de detalle de los servicios internos que retribuye. Su validez depende de que, atendida su funcionalidad equivalente a la comisión de apertura, el consumidor pueda conocer de forma suficiente su razón económica, su carácter de pago único, su importe y su incidencia en el coste del préstamo, sin duplicidad con otras comisiones y con apoyo en una información precontractual bastante.TS 10-2-26, EDJ 509423