Protección del prestatario consumidor en cesión de crédito hipotecario a favor de cesionario no bancario que actúa como profesional

1 junio 2026

Actualidad Contratos Mercantiles. Junio 2026

Protección del prestatario consumidor en cesión de crédito hipotecario a favor de cesionario no bancario que actúa como profesional
La cesión de un crédito hipotecario a favor de una sociedad no bancaria queda sujeta al régimen de protección del prestatario consumidor cuando el cesionario actúa de manera profesional. La existencia de varias hipotecas inscritas a su favor constituye un indicio bastante de habitualidad y desplaza al cesionario la carga de la prueba.MCM nº 3974

34La Resolución analiza el caso de una entidad bancaria que cede a una sociedad mercantil un crédito hipotecario garantizado con una vivienda. Los deudores son personas físicas y no consta que el préstamo esté en ejecución. La escritura incorpora una manifestación del cesionario según la cual no se dedica profesionalmente a la concesión de préstamos o créditos ni a la intermediación.
La cuestión consiste en determinar si la cesión del crédito queda sometida a las exigencias de la normativa protectora de consumidores. El presupuesto para entrar en el ámbito de aplicación de la L 2/2009 se considera cumplido porque el crédito recae sobre una vivienda y los deudores hipotecarios son personas físicas (L 2/2009, art.1). La Ley no limita su aplicación a la concesión originaria del préstamo, sino que también alcanza a la cesión posterior cuando con ello puede verse afectada la posición del prestatario consumidor.
La habitualidad de la actividad del cesionario debe apreciarse a partir de elementos de prueba. Sin embargo, se reitera un criterio ya consolidado: la inscripción de al menos dos hipotecas a favor del mismo sujeto constituye un indicio suficiente de actuación profesional.
En el caso analizado, el cesionario tiene diez titularidades hipotecarias y admite, al menos, tres cesiones. Ese dato basta para desvirtuar la declaración contenida en la escritura sobre la falta de actividad profesional. La carga de la prueba de que no existe habitualidad no corresponde al deudor ni queda satisfecha por una mera afirmación del cesionario cuando los asientos registrales revelan una actividad reiterada.
La DGSJFP concluye que, cuando un crédito hipotecario sobre vivienda de consumidores se cede a una entidad no bancaria y existen datos registrales que revelan una actividad repetida de adquisición de hipotecas, la cesión queda sometida a la L 2/2009 y debe acreditarse el cumplimiento de sus exigencias de inscripción y cobertura de responsabilidad (L 2/2009, art.3, 7 y 14), sin que baste la simple manifestación del cesionario de que no actúa como profesional. DGSJFP 2-3-26EDD 2026/611967

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