Actualidad Contratos Mercantiles. Julio 2026
Protección del consumidor en cesión de crédito hipotecario a una sociedad mercantil
La cesión de un préstamo hipotecario sobre vivienda de un consumidor queda sometida a las exigencias de protección del prestatario cuando el cesionario no financiero actúa con carácter profesional. No es suficiente, para apreciarlo, la mera suposición de la finalidad inversora de la sociedad adquirente, que, como tal, tiene ánimo de lucro, ni la alegación de meros indicios o sospechas, como la denominación social.
MCM nº 3974
22. Se analiza el caso de una sociedad mercantil, ajena en su objeto social a la actividad crediticia, que adquiere por cesión un préstamo hipotecario sobre vivienda de personas físicas consumidoras, ya vencido y en ejecución. La escritura incorpora una consulta negativa de localización de prestamistas habituales y la cesionaria manifiesta que no se dedica a prestar dinero. La calificación registral suspende la inscripción por considerar demostrada la finalidad inversora de la sociedad adquirente, equiparable a la actuación con carácter profesional.
La DGSJFP admite que el cambio de acreedor no elimina las cautelas previstas para la contratación con consumidores en la L 2/2009 y, dentro de su ámbito, en la L 5/2019, que pueden alcanzar al cesionario no financiero del crédito hipotecario, manteniendo la protección del prestatario tras la transmisión del crédito cuando el adquirente actúa como profesional.
La controversia se centra en determinar si esa extensión del régimen protector opera también cuando la adquisición aparece como una operación única y no consta actuación profesional del cesionario (L 2/2009 art.1, 3 y 8; L 5/2019 art.2.1 y 27).
La DGSJFP afirma que la habitualidad no tiene una definición legal cerrada, por lo que debe apreciarse con datos objetivos. Por eso se admite que el registrador utilice bases oficiales para comprobar si el cesionario figura como titular de otros préstamos o hipotecas, dado que la inscripción de al menos dos hipotecas constituye un indicio suficiente para exigir el cumplimiento de las obligaciones impuestas a los prestamistas no financieros, sin perjuicio de prueba en contrario.
Concluye que en el caso analizado no concurre ese presupuesto. La propia documentación presentada aporta un resultado negativo sobre otras hipotecas a favor de la cesionaria y la nota no lo desvirtúa con un dato registral objetivo de signo contrario. Además, el objeto social y el alta censal de la adquirente se sitúan fuera de la actividad crediticia.
En estas condiciones, no se puede apreciar que exista una finalidad inversora a partir de la mera denominación social ni del ánimo de lucro inherente a cualquier sociedad mercantil. Tampoco basta, por sí sola, una cesión aislada para imponer el requisito registral cuando no aparecen otros elementos que revelen presencia empresarial en el mercado financiero.
DGSJFP 23-3-26EDD 2026/630131
