Actualidad. Sociedades mercantiles. Septiembre de 2026
Limitación temporal a la adquisición de viviendas por entidades con actividad inmobiliaria
Desde el 1-10-2026 hasta el 31-12-2028, las entidades, con o sin personalidad jurídica, cuyo objeto social incluya la adquisición de inmuebles tienen limitada la adquisición gratuita de viviendas y su adquisición onerosa por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación. La medida se aplica con independencia de la forma jurídica de la entidad y prevé excepciones vinculadas, principalmente, al destino social o asequible de la vivienda.
MSM n.º 680, 3481, 13571 y 14476
MSL n.º 846
1. El RDL 26/2026 establece una
prohibición de compra especulativa de viviendas aplicable a toda entidad, con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles. Por tanto, la medida no se circunscribe a un determinado tipo societario y puede afectar, entre otras, a SRL, SA, SOCIMI, cooperativas u otras sociedades mercantiles cuando concurra ese presupuesto objetivo.
Desde el
1-10-2026 hasta el 31-12-2028, estas entidades tienen limitada la adquisición de una vivienda:
- a título gratuito; o
- a título oneroso, cuando el precio sea inferior al 70 % del valor de tasación de mercado.
La limitación comprende tanto las
viviendas en estado de uso como las situadas en edificios construidos sobre suelo de calificación residencial que reúnan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad desde que dispongan del certificado de fin de obra.
La regla se vincula al
objeto social de la entidad adquirente. En consecuencia, no basta, en principio, con que una sociedad adquiera ocasionalmente un inmueble para su propia actividad: la norma exige que la adquisición de inmuebles forme parte de su objeto social.
La
limitación no se aplica cuando la adquisición tenga alguna de las siguientes finalidades:
- Destinar la vivienda a residencia habitual a precio asequible o social durante un período mínimo de cinco años.
- Destinarla a residencia de personas que precisen atención sociosanitaria.
- Destinarla a residencia de personas pertenecientes a colectivos socialmente vulnerables por entidades del tercer sector de acción social.
- Destinarla a la atención o residencia de víctimas de violencia de género.
- Cuando la persona jurídica adquirente acredite su adhesión a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente en materia de vivienda.
A estos efectos, la adhesión al
Código de Buenas Prácticas se entiende cumplida por los entes públicos territoriales y por los organismos públicos y sociedades mercantiles del sector público cuya finalidad sea la promoción y gestión de vivienda social y asequible.
Tampoco se aplica la limitación a las transmisiones que,
antes del 1-10-2026, ya se hubieran formalizado en
escritura pública, aunque estuvieran pendientes de inscripción registral. En estos casos, la inscripción debe realizarse conforme al contenido de la escritura otorgada antes de la entrada en vigor de la medida, sin que posteriormente pueda modificarse o ampliarse mediante adenda.
Asimismo, quedan fuera las adquisiciones de propiedad derivadas de
procedimientos judiciales de ejecución o de ejecución hipotecaria.
La medida entra
en vigor el 1-10-2026, día siguiente al de su publicación en el BOE, y está pendiente de convalidación por el Congreso de los Diputados.
RDL 26/2026, art. 1 y disp. final 11.ª, BOE 30-9-24
