Extinción de sociedad promotora inmobiliaria: previa acreditación de garantías

El promotor de una edificación (ya sea sociedad promotora o promotor individual) está obligado a suscribir un seguro de daños que garantice los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción (L 38/1999 art.9.2.d y 19).
El cumplimiento de esta obligación se desenvuelve en un doble plano registral: Registro de la Propiedad (L 38/1999 art.20.1) y Registro Mercantil (L 38/1999 art.20.2):
A) En el ámbito del Registro de la Propiedad, el control se lleva a cabo con ocasión de la inscripción de la declaración de obra nueva terminada (RDLeg 7/2015 art.28.1.a por el que se aprueba el TR de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), o de la inscripción de la transmisión de una vivienda edificada por un autopromotor individual (L 38/1999 disp.adic.2ª).
En cualquiera de ambos casos, el hecho de la edificación resulta de la propia documentación presentada a inscripción o del contenido del Registro de la Propiedad.
B) En el ámbito del Registro Mercantil, el control se lleva a cabo impidiendo, cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere la L 38/1999 art.18, que una sociedad promotora -o un promotor individual- puedan inscribir su liquidación y cerrarse su hoja registral sin que previamente se acredite al registrador la constitución de las garantías establecidas en dicha ley, y ello en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.
En este caso, y a diferencia del control del Registro de la Propiedad, en el Registro Mercantil el hecho de la edificación difícilmente resulta de la escritura de extinción de la sociedad, dado que no es una de las manifestaciones que ha de constar en la misma (LSC art.395); y, en ningún caso, resulta del contenido del Registro Mercantil (CCom art.16), dado que la actividad de «promoción inmobiliaria» puede ejercerse con independencia de que la misma figure o no en el objeto social. Es decir, puede suceder que una sociedad ejerza tal actividad sin que la misma figure en su objeto social; y, por el contrario, puede ocurrir que, aun figurando tal actividad en su objeto social, no la ejerza de forma efectiva.
En este contexto, la DGRN realiza las siguientes consideraciones:
• Si la actividad de promoción inmobiliaria consta en los estatutos, la acreditación de las garantías exige, únicamente, la declaración de la sociedad promotora de que las mismas han sido debidamente suscritas, sin que sea preciso aportar los correspondientes seguros de daños de cada edificación.
• En el supuesto de que, a pesar de incluirse en el objeto social la actividad de promoción inmobiliaria, ésta no se lleve a cabo de manera efectiva -o haya transcurrido el plazo legal de prescripción de acciones-, basta con que así lo haga constar el liquidador de la sociedad para que el registrador mercantil pueda inscribir la extinción de la sociedad y cerrar la hoja registral.
• Si, por el contrario, en el objeto social no se incluye tal actividad de promoción de la edificación, y, además, al registrador mercantil no le consta el ejercicio de la misma, no procede entonces aplicar la cautela registral prevista en la L 38/1999 art.20.2, y, en consecuencia, el registrador no puede exigir que se acrediten las garantías del proceso edificatorio.

NOTA
Sobre el cierre registral de la sociedad promotora en base a las declaraciones de sus liquidadores, téngase en cuenta que en ningún caso la cancelación en el Registro Mercantil produce la extinción de la eventual responsabilidad de la sociedad, que se traslada a los socios (LSC art.399); y que el liquidador es la persona encargada, en el ámbito societario, de llevar a cumplimiento aquellas obligaciones sociales que estuviesen pendientes aún después del cierre del folio, sin perjuicio de su responsabilidad personal por los actos de liquidación (LSC art.397).