Actualidad Concursal. Diciembre 2025
Enajenación concursal de bienes hipotecados y cancelación de cargas
En la enajenación concursal de bienes gravados con hipoteca, la inscripción de la adjudicación exige, como regla general, la cancelación simultánea de las cargas. No es posible inscribir la transmisión separadamente de la cancelación, salvo que el juez autorice expresamente la subsistencia del gravamen con subrogación del adquirente.
MCON nº
426330. Se solicita la inscripción de la adjudicación de fincas en fase de liquidación concursal, pretendiendo su inscripción aun cuando la cancelación de las hipotecas se hubiera ordenado mediante mandamiento separado. El registrador suspende la inscripción por entender que la adjudicación y la cancelación constituyen operaciones jurídicas indisolublemente unidas.
La DGSJFP ratifica la calificación registral y confirma la necesidad de simultaneidad en la inscripción de la adjudicación y la cancelación de las cargas, en base a los siguientes argumentos:
• El concurso de acreedores, en cuanto procedimiento de ejecución universal, impone que la enajenación de bienes afectos a cargas de contenido económico lleve aparejada, como regla general, la cancelación simultánea de dichas cargas para poder acceder al Registro (LCon art.225; LEC art.674; LH art.132).
• La subsistencia del gravamen con subrogación del adquirente constituye una excepción que requiere autorización judicial expresa y el cumplimiento de los requisitos legales que aseguren que el crédito queda excluido de la masa pasiva (LCon art.212 y 421).
• Permitir la inscripción de la adjudicación sin la cancelación simultánea supondría dejar subsistentes asientos relativos al concurso sobre bienes ya transmitidos, con quiebra de la coherencia del sistema registral y del principio de seguridad jurídica.
DGSJFP Resol 2-9-25EDD 2025/774480, BOE 5-12-25 DGSJFP Resol 3-9-25EDD 2025/774843, BOE 5-12-25
