Conocimiento del estado del local en la resolución del contrato de arrendamiento

Actualidad. Contratos Mercantiles. Julio 2026

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Una arrendataria alquila un espacio destinado a restaurante integrado en un complejo hotelero. Antes de contratar conoce, con asesoramiento jurídico y técnico, la situación física y administrativa del inmueble: el espacio se ubica en zona inundable y no pueden iniciarse obras ni obtenerse las licencias de obra y actividad sin una autorización administrativa previa. Pese a ello, firma el contrato, abona la fianza y el primer vencimiento de la renta y solicita después ampliar la duración pactada.

La controversia se centra en si esos hechos permiten sostener, por un lado, la nulidad del contrato por error en el consentimiento y, por otro, su resolución por incumplimiento de la arrendadora. La respuesta es negativa porque la contratación se produce con conocimiento suficiente de la realidad del local y de las limitaciones administrativas existentes, no sobre una representación falsa de su estado. La valoración conjunta del contrato, de las comunicaciones previas y posteriores y de la prueba testifical muestra que la arrendataria conoce que la disponibilidad plena del espacio y la posibilidad de acometer obras dependen de autorizaciones aún pendientes, y aun así decide contratar (CC art.1261 s.).

Ese conocimiento no queda desvirtuado porque algunas cláusulas del contrato puedan resultar imprecisas o generar cierta confusión sobre el estado exacto del espacio o sobre el avance de las gestiones administrativas. La resolución atribuye especial relevancia a los actos posteriores compatibles con la subsistencia del vínculo: el pago de la fianza y de la primera renta cuando ya se conoce la situación real del inmueble, y la petición de novación para extender la duración del arrendamiento. Esos actos confirman la aceptación de la situación existente y excluyen que el error alegado sea invalidante.

Tampoco se aprecia un incumplimiento de la arrendadora apto para fundar la resolución contractual. La imputación de falta de entrega del local o de ausencia de licencias no prospera cuando la entrega por fases del espacio, la pendencia de autorizaciones y la imposibilidad de iniciar obras hasta obtenerlas forman parte de la realidad conocida y asumida por la arrendataria al contratar. A ello se añade que el propio contrato le atribuye la responsabilidad de las licencias necesarias para la actividad, siendo facultativo aprovechar las gestiones previas realizadas por la arrendadora. En ese marco, la falta de disponibilidad inmediata del local o la inexistencia de licencias en ese momento no constituyen, por sí solas, un incumplimiento imputable a la arrendadora que permita resolver el contrato al amparo del régimen general del incumplimiento (CC art.1124).

TS 2-7-26, EDJ 646101