25Una arrendataria de un local destinado a restaurante pacta con la arrendadora que, si en doce meses no puede iniciar el acondicionamiento del espacio por falta de licencias, podrá activarse una resolución contractual con los efectos previstos en el contrato. Antes de cumplirse ese plazo, remite un burofax en el que da por terminado el arrendamiento por error en el consentimiento o, subsidiariamente, por incumplimiento de la arrendadora, y deja impagado el segundo vencimiento de la renta, exigible dentro de los primeros quince días de septiembre.
La eficacia de la comunicación resolutoria queda descartada por una doble razón. Primero, las causas invocadas en el burofax no concurren: no hay error invalidante del consentimiento ni incumplimiento de la arrendadora, porque la arrendataria conoce al contratar la situación física y administrativa del espacio y después ratifica la continuidad del vínculo con actos de ejecución compatibles con su mantenimiento. Segundo, la comunicación se emite dos meses antes de que transcurra el plazo de doce meses previsto convencionalmente para resolver por falta de licencias. Apreciada la incongruencia de la sentencia de apelación, la sala asume la instancia; el motivo casacional relativo a la litispendencia no llega a examinarse.
El juego del presupuesto temporal pactado impide anticipar la resolución por la mera previsión de que las licencias no se obtendrán a tiempo. El contrato supedita esa facultad a que el plazo de doce meses haya transcurrido sin obtenerse las autorizaciones y exige, además, la notificación en el margen temporal fijado por las partes. Una comunicación previa, fundada en causas distintas y remitida antes de que nazca esa facultad convencional, no extingue el vínculo ni altera el régimen de obligaciones asumido.
La renta vencidasigue siendo exigible mientras no opere válidamente la terminación del arrendamiento. Por eso, el segundo plazo correspondiente a septiembre de 2019 no queda neutralizado por el burofax remitido dentro de esos mismos primeros quince días del mes. Rechazadas la nulidad y la resolución por incumplimiento de la arrendadora, la falta de pago conserva plena relevancia contractual y permite a la arrendadora resolver el arrendamiento por incumplimiento de la obligación de pago, aplicar la fianza a la deuda y reclamar la diferencia pendiente.TS 2-7-26, EDJ 646101
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