Actualidad Concursal. Diciembre 2025
Cancelación registral de hipotecas en el concurso
Para cancelar una hipoteca como consecuencia de la enajenación concursal de un bien afecto a privilegio especial, no basta con un mandamiento judicial genérico que afirme el cumplimiento de los requisitos legales. Es necesario que del mandamiento resulte expresamente que los acreedores hipotecarios han tenido intervención en el procedimiento y que se ha respetado su derecho de satisfacción con el precio obtenido.
MCON nº 426331Se presenta a inscripción una escritura de
adjudicación de fincas realizada en ejecución del plan de liquidación aprobado en un concurso ordinario, junto con
mandamiento judicial de cancelación de las hipotecas que gravaban los bienes. En el mandamiento se inserta un auto firme del juez del concurso que acuerda la cancelación de las cargas por entender cumplidos los requisitos del
art. 225 LCon, sin mayor precisión.
El
registrador suspende la cancelación al considerar que no consta el consentimiento expreso de los acreedores hipotecarios, ni que, en el mandamiento, se haga constar su intervención en el procedimiento ni el destino del precio obtenido conforme a la
LCon art. 210, 213 y 430.3.
El
administrador concursal recurre alegando que el mandamiento judicial ya expresa el cumplimiento de todos los requisitos legales y que el registrador solo debe comprobar que la sentencia o resolución manifieste el cumplimiento de los requisitos legales, pero no valorarlos por sí mismo, ni exigir, por ejemplo, la acreditación individualizada del pago al acreedor hipotecario. Sugiere que la calificación del registrador supone revisar el fondo de la resolución judicial, lo cual excede de su función calificadora.
La
DGSJFPdesestima el recurso interpuesto y ratifica la calificación del registrador, destacando lo siguiente:
- La función calificadora del registrador le impone comprobar que el mandamiento judicial deja constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares registrales cuya garantía se cancela, sin que ello suponga revisar el fondo de la resolución judicial (LH art. 18; RH art. 100).
- Tratándose de créditos con privilegio especial, la cancelación de la hipoteca exige que resulte acreditado que los acreedores hipotecarios han tenido la oportuna intervención en el procedimiento concursal y que se ha respetado su derecho a ser satisfechos con el producto de la realización del bien (LCon art. 199, 260.1, 210 y 430.3).
- No es suficiente una fórmula genérica que afirme el cumplimiento de los requisitos legales; el mandamiento debe expresar cuáles son los requisitos cumplidos, en particular la intervención del acreedor hipotecario y el destino dado al precio obtenido.
- La exigencia se fundamenta en los principios de legitimación registral, tracto sucesivo y tutela judicial efectiva, que impiden la cancelación de un derecho real inscrito sin constancia de que su titular ha sido oído o satisfecho conforme a la ley (LH art. 38, 20 y 82; Const art. 24).
DGSJFP Resol 2-9-25EDD 2025/774480, BOE 5-12-25DGSJFP Resol 3-9-25EDD 2025/774843, BOE 5-12-25
