En la liquidación concursal, la adjudicación de una cuota indivisa del bien hipotecado permite la cancelación de la hipoteca respecto de dicha cuota, sin necesidad de consentimiento de los restantes cotitulares ni previa distribución de la responsabilidad hipotecaria, debiendo la garantía subsistir sobre la parte no transmitida con responsabilidad minorada.
MCON nº 4267, 6172
18 La resolución aborda la negativa registral a inscribir un decreto de adjudicación de la mitad indivisa de una finca en sede concursal y a cancelar la hipoteca en cuanto a dicha cuota, por entender la registradora que, al tratarse de una hipoteca unitaria sin distribución de responsabilidad (LH art.119 y 123; RH art.216), no cabe cancelación parcial sin consentimiento de los demás cotitulares ni previa novación.
La DGSJFP estima el recurso y centra la cuestión en la necesaria armonización entre el principio de indivisibilidad de la hipoteca y la finalidad liquidatoria del concurso.
Parte de la regla general: la hipoteca es indivisible (LH art.123; CC art.1860), lo que impide su ejecución o cancelación parcial cuando grava una finca en proindiviso sin distribución previa. Esta lógica responde al principio de especialidad (LH art.119) y a la unidad de la garantía.
Sin embargo, el caso no se sitúa en una ejecución hipotecaria, sino en una venta en subasta pública derivada de la aplicación del plan de liquidación de un procedimiento concursal, lo que introduce una lógica distinta. Conforme al LCon art.225, la transmisión en liquidación debe realizarse, como regla, libre de cargas anteriores del concursado, salvo subsistencia expresa de gravámenes con privilegio especial.
La Dirección General entiende que esta regla concursal permite excepcionar la indivisibilidad hipotecaria en estos supuestos, ya que la cancelación no deriva de la ejecución de la garantía, sino de la realización concursal del bien. En consecuencia: - la hipoteca puede cancelarse respecto de la cuota transmitida del concursado; - no es necesario el consentimiento de los demás cotitulares ni una previa distribución de responsabilidad; - la garantía hipotecaria subsiste y pasa a recaer sobre la otra mitad indivisa de la finca, minorada en la cantidad correspondiente al remate, sin perjuicio de las relaciones internas entre codeudores.
DGSJFP Resol 27-11-25EDD 2025/848017, BOE 12-3-26
NOTA Esta cuestión ya fue analizada y resuelta en los mismos términos en DGSJFP Resol 30-11-20EDD 2020/729235, así como por los tribunales en AP Valencia auto 23-4-24, EDJ 615175.
1 diciembre 2025
Para cancelar una hipoteca como consecuencia de la enajenación concursal de un bien afecto a privilegio especial no basta con un mandamiento judicial genérico que afirme el cumplimiento de los requisitos legales. Es necesario que del mandamiento resulte expresamente que los acreedores hipotecarios han tenido intervención en el procedimiento y que se ha respetado su derecho de satisfacción con el precio obtenido.
1 junio 2026
La cancelación registral de la anotación preventiva de concurso puede practicarse, además de por mandamiento judicial, mediante instancia privada tras la inscripción de la transmisión de la finca a un tercero conforme a los requisitos exigidos según la fase del procedimiento concursal en que se encuentre el concursado.
1 junio 2026
Se condena al liquidador, en ejercicio de la acción social de responsabilidad, a reintegrar a la sociedad la diferencia entre el precio de venta de unos locales de la sociedad y el valor de mercado fijado por el perito judicial. Para la Audiencia, el liquidador malbarató los locales en su propio beneficio, como lo prueba el hecho de que, tras la venta a un tercero, los siguió ocupando sin acreditar por qué título. En cuanto a la valoración del daño (diferencia de precio), frente a la valoración dada por agencias inmobiliarias prevalece la del perito judicial, en este caso muy similar a la efectuada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
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