Cancelación de la hipoteca constituida por tercero tras la exoneración del deudor principal

Actualidad Concursal. Marzo 2026

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La controversia consiste en determinar si el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho obtenido por el deudor principal permite cancelar la hipoteca constituida por un tercero sobre su finca para garantizar esa deuda ajena. La sentencia aborda, por tanto, la relación entre la exoneración concursal del crédito impagado y la pervivencia de una garantía real prestada por quien no asumió personalmente la deuda, pero sí afectó un bien propio al cumplimiento.

El tribunal parte de que, bajo la regulación entonces aplicable, la exoneración impedía a los acreedores dirigirse contra el deudor exonerado, pero dejaba a salvo sus derechos frente a obligados solidarios, fiadores y avalistas (LCon/03 art.178 bis.5.3º). Desde esa lógica, la sala proyecta al hipotecante no deudor el mismo tratamiento, por identidad de razón, en línea con la interpretación ya seguida respecto de los efectos del convenio concursal sobre garantías prestadas por terceros, aunque el precepto no lo mencionara expresamente (TS 20-7-21, EDJ 620962; 27-7-21, EDJ 623867).

Desde ese encuadre, la sentencia rechaza que el principio de accesoriedad determine aquí la extinción automática de la hipoteca. Recuerda la doctrina general según la cual la hipoteca, como derecho real de garantía, sigue las vicisitudes del crédito y no puede responder por una cantidad superior a la debida por el deudor principal (TS 2-12-09, EDJ 280392), pero añade que esa accesoriedad hipotecaria admite matizaciones en sede concursal cuando la reducción o exoneración de la deuda deriva del estatuto propio del concurso y no del consentimiento del acreedor garantizado.

El razonamiento se apoya en la función de las garantías de tercero dentro del concurso. El sacrificio que la ley impone al acreedor por quitas, esperas o exoneraciones se justifica respecto del deudor sometido al procedimiento, pero no debe extenderse a quienes, fuera del concurso, ofrecieron una garantía personal o real para cubrir el eventual incumplimiento. Por eso la jurisprudencia había equiparado ya, en materia de convenio, la posición del hipotecante no deudor a la de fiadores, avalistas y otros garantes externos (TS 18-6-14, EDJ 96013; 20-7-21, EDJ 620962; 27-7-21, EDJ 623867).

Sobre esa base, la sentencia descarta que la exoneración suponga una desaparición absoluta del crédito garantizado frente a todos los sujetos implicados. La garantía de tercerosubsiste porque la exoneración opera sobre la responsabilidad del deudor concursado, no sobre la afección real voluntariamente creada por quien hipotecó un bien propio. El hipotecante no deudor no asume la deuda en sentido estricto, pero la finca queda sujeta a la responsabilidad derivada de ella, sin que la exoneración del deudor principal elimine esa sujeción real (CC art.1857 y 1876).

TS 26-2-26, EDJ 522456

NOTA
1) Esta solución ya ha sido acogida de forma expresa en otra sentencia que resuelve el mismo problema: TS 4-12-25, EDJ 845321.
2) Esta interpretación se corresponde con la redacción legal actual de la cuestión, que menciona expresamente al hipotecante no deudor entre los terceros no beneficiados por la exoneración, aunque esa reforma no sea aplicable al litigio (LCon art.492.1).