Cancelación de hipotecas en fase de liquidación concursal: límites de la calificación registral

Actualidad Concursal. Enero 2026

Cancelación de hipotecas en fase de liquidación concursal: límites de la calificación registral

En la fase de liquidación de un concurso, la cancelación de hipotecas mediante mandamiento judicial exige que, del propio mandamiento o de la documentación judicial, resulte de forma expresa que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención legalmente exigida en el procedimiento y que se ha respetado el destino del precio obtenido. No basta la mera orden genérica de cancelación ni la afirmación de que se dio traslado sin alegaciones.

MCON nº 4267
32

La resolución se dicta en un procedimiento concursal en fase de liquidación en el que, tras la venta directa de un inmueble conforme al plan de liquidación aprobado, se solicita la cancelación de varias hipotecas que gravaban la finca. Cancelada ya la hipoteca de primer rango mediante consentimiento expreso del acreedor, se pretende cancelar también dos hipotecas posteriores en virtud de un mandamiento judicial de cancelación de cargas.

La registradora deniega la cancelación al considerar que ni del mandamiento ni del resto de la documentación resulta acreditado que los titulares de las hipotecas posteriores hayan intervenido en el procedimiento concursal ni que se haya respetado el régimen legal de satisfacción de los créditos con privilegio especial. La DGSJFP confirma la calificación negativa al recordar que, frente a mandamientos judiciales, la función calificadora del registrador no permite revisar el fondo de la resolución, pero sí comprobar que del mandamiento resulte el cumplimiento de los requisitos legales esenciales que preservan los derechos de los titulares registrales cuya cancelación se ordena (LH art.18; RH art.100). Esta doctrina, consolidada, encuentra respaldo en la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS 21-11-17, EDJ 243504) y en la tutela constitucional frente a la indefensión del titular registral (TCo 266/201514-12-15EDJ 2015/252352).

En el ámbito concursal, ello implica que, para cancelar hipotecas de acreedores con privilegio especial, el mandamiento judicial debe dejar constancia expresa:• de que dichos acreedores han tenido la oportuna intervención en el procedimiento concursal; y• del destino dado al precio obtenido en la enajenación.Estos extremos permiten al registrador verificar que no se ha producido indefensión ni vulneración del principio de prioridad (LH art.20). La meraafirmación genérica de que se dio traslado a las partes personadas y a los titulares de las cargas, sin identificar quiénes fueron tales partes ni cómo se satisfizo o trató su crédito, no es suficiente a efectos registrales.

En el caso concreto, del historial registral y de la documentación aportada solo resulta que el precio de la venta se destinó al pago del acreedor hipotecario de rango preferente, sin que conste qué tratamiento se dio a los créditos garantizados por las hipotecas posteriores ni si sus titulares intervinieron efectivamente en el procedimiento. Ante esa falta de constancia, la cancelación no puede practicarse sin el consentimiento cancelatorio en escritura pública o un mandamiento judicial que cumpla dichas exigencias.
DGSJFP Resol 22-9-25EDD 2025/795949, BOE 5-1-26