Cancelación de hipoteca unilateral pendiente de aceptación tras cesión de una participación indivisa del crédito inscrita

35La Resolución analiza el caso de un hipotecante que constituye una hipoteca unilateral mancomunada a favor de varias entidades. En la propia escritura se promueve el requerimiento de aceptación, con la advertencia legal de cancelación si no se acepta en dos meses. Tras diez años sin constar aceptación, se transmite una participación indivisa del crédito hipotecario y se inscribe a favor del cesionario.
Se discute si basta el requerimiento de aceptación practicado en su día a la entidad originariamente designada en la constitución o si, para cancelar la hipoteca, debe requerirse también al nuevo titular registral de la cuota hipotecaria (LH art.141; RH art.237).
La DGSJFP aprecia que, una vez inscrita la constitución, la hipoteca queda válidamente constituida, aunque no conste todavía la aceptación del acreedor. La aceptación no tiene carácter constitutivo, sino que opera como presupuesto de plena eficacia adquisitiva y ejecutiva en favor del acreedor. La inscripción reserva rango y fija una situación registral que despliega efectos frente a terceros y limita la capacidad del constituyente para modificar o extinguir el derecho. La cesión del crédito hipotecario (LH art.149; CC art.1528) arrastra la facultad de aceptar la hipoteca unilateral, por ser inherente al propio crédito. El cesionario inscrito se subroga en la posición jurídica del cedente también a efectos de una futura aceptación de la garantía.
La falta de aceptación no equivale a la inexistencia de la hipoteca ni a la imposibilidad de transmisión de la posición inscrita. Al contrario, con el crédito se transmite la facultad de aceptar la hipoteca.
El transcurso de los dos meses desde el requerimiento no produce por sí solo la cancelación automática ni cierra la posibilidad de aceptar. Mientras la cancelación no acceda al Registro, la aceptación puede hacerse constar. Operan las reglas de prioridad y tracto propias del sistema registral (LH art.20 y 248).
En el caso analizado, la cesión del crédito hipotecario y su inscripción son anteriores a la escritura de cancelación y a su presentación registral. Esa prioridad determina que el titular registral relevante, en el momento en que se pretende cancelar la cuota hipotecaria afectada, es ya el cesionario. En relación con el contenido del requerimiento, no basta el simple conocimiento de la existencia de la hipoteca por el acreedor. Se exige una intimación formal que advierta expresamente que, transcurridos los dos meses sin hacer constar en el Registro la aceptación, la hipoteca podrá cancelarse a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona en cuyo favor se constituyó.
En conclusión, cuando una cuota de hipoteca unilateral no aceptada ha sido cedida y la cesión consta inscrita, la cancelación por falta de aceptación exige requerir al cesionario inscrito. El requerimiento practicado sólo al acreedor originario no basta frente al nuevo titular registral, porque la facultad de aceptar se transmite con el crédito.DGSJFP 03-03-26EDD 2026/611969