Actualidad Contratos Mercantiles. Julio 2026
Opción de compra sobre finca hipotecada: minoración del precio basada en conceptos deducibles sin una forma de cálculo predeterminada en la escritura
La opción de compra sobre una finca hipotecada no es inscribible si se contempla una minoración del precio que recibirá el concedente por conceptos deducibles sin una forma de cálculo objetivamente predeterminada en la escritura y abierta a comprobaciones o decisiones unilaterales del optante.
MCM nº
93920. Se analiza el caso de un propietario que concede a una sociedad un derecho de opción sobre una finca hipotecada. La escritura fija un valor de compra y prevé que, si se ejercita la opción, se descuenten la prima ya pagada, las cantidades necesarias para subrogarse o cancelar cargas y diversos impuestos, deudas y tributos vinculados al inmueble. Además, el optante recibe un poder irrevocable para recabar certificaciones y satisfacer directamente a los acreedores. La controversia se centra en la liquidación del precio resultante del ejercicio y en la suma que debe entregarse o quedar consignada.
La DGRN/DGSJFP mantiene la suspensión de la inscripción porque, si bien no existe una indeterminación del precio en sentido estricto, en las cláusulas de la escritura calificada no quedan determinadas, con la precisión exigible, las cantidades y los exactos conceptos que podrían detraerse del precio de venta a abonar, con el consiguiente eventual perjuicio para terceros titulares de derechos o cargas posteriores.
El precio global de venta queda fijado, pero no queda determinada con la precisión exigible la suma neta que corresponde al concedente o que debe quedar a disposición de terceros. Las cláusulas permiten detraer cargas, impuestos, deudas y otros conceptos sin identificar suficientemente cuáles son, cómo se cuantifican y hasta dónde alcanza la retención. Así, la minoración final depende de una actuación unilateral del optante, incompatible con que el cumplimiento del contrato no quede al arbitrio de una sola parte (CC art.1256).
Solo resultan admisibles las detracciones que aparezcan pactadas y objetivamente delimitadas en el propio título, como la prima ya abonada, las cargas anteriores asumidas o satisfechas por el optante, la retención del precio por el optante para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado; o cuando se haya pactado el pago por compensación, siempre que no encubra una opción en garantía. Pero, en todos estos casos, es fundamental que dichas circunstancias consten pactadas en la escritura de opción y debidamente especificadas e inscritas.
La exigencia de precisión responde a la consignación del precio frente a titulares posteriores. El ejercicio de la opción puede cancelar derechos inscritos después, y la consignación sustituye a la finca como objeto sobre el que esos titulares hacen valer sus créditos. En el caso analizado no quedan determinadas, con la precisión exigible, qué cantidades y por qué exactos conceptos podrían detraerse del precio de venta a abonar, con el consiguiente eventual perjuicio para terceros titulares de derechos o cargas posteriores.DGSJFP 19-3-26EDD 2026/630129
