Actualidad. Contratos Mercantiles. Agosto 2026
Arrendamiento de nave industrial: Inclusión de IVA en la compensación de pago de rentas pendientes por desistimiento anticipado del arrendatario
La cantidad pactada en un contrato de arrendamiento de naves industriales por abandonar el arrendamiento antes del período mínimo incluye IVA cuando reproduce económicamente las rentas que habrían debido pagarse hasta completar ese plazo.
MCM nº
544321La sentencia analiza el caso de un arrendatario para uso distinto de vivienda (naves industriales) que desiste del contrato antes del plazo y devuelve la posesión meses después. El contrato se celebró por un plazo de cinco años, con tres de cumplimiento obligatorio, y una cláusula que imponía a la arrendataria, si abandonaba antes, el pago de las rentas pendientes hasta completar ese mínimo. La cuestión debatida consiste en precisar si la suma equivalente a esas mensualidades queda excluida del IVA por su carácter indemnizatorio o si, pese a su calificación civil, funciona como contraprestación o compensación del arrendamiento pactado.
La respuesta parte de que la exclusión del IVA no alcanza a toda suma vinculada a un incumplimiento contractual. Solo quedan fuera de la base imponible las cantidades que, por su naturaleza y función, no constituyen contraprestación o compensación de prestaciones sujetas, mientras que el arrendamiento integra una operación gravada y la base imponible se mide por el total de la contraprestación recibida.
En este contrato, la función económica de la suma pactada no es reparar un daño ajeno a la relación arrendaticia, sino garantizar a la arrendadora el cobro del precio correspondiente al período mínimo asumido por la arrendataria. La cantidad exigible equivale a las rentas que habrían debido satisfacerse hasta completar los tres años de permanencia, con la misma estructura económica que el precio mensual pactado y sin exclusión contractual del impuesto (CC art.1152; LIVA art.78.Tres.1º).
De ahí que la calificación comocláusula penal no basta para excluir el impuesto. Cuando la cantidad prevista por desistir antes del plazo mínimo reproduce los ingresos que el arrendador habría percibido de continuar el contrato, actúa como compensación contractual de una prestación sujeta al IVA y debe incluirlo. En el caso, además, la permanencia de la arrendataria en la posesión de las naves durante meses después de la fecha de resolución refuerza esa conclusión en la concreta dinámica del incumplimiento.
TS 8-7-26, EDJ 653074NOTAEl TS razona que el fundamento de la sentencia coincide con la jurisprudencia europea sobre importes preestablecidos por resolución anticipada en contratos con permanencia mínima: cuando el cliente debe pagar las cuotas que restan hasta el término convenido, la suma integra el precio total del servicio fraccionado en mensualidades y queda sujeta a IVA, aunque el Derecho interno la presente como pena, resarcimiento o compensación (TJUE 22-11-18EDJ 2018/127119).
