Actualidad. Contratos mercantiles. Julio 2026
Aplicabilidad subjetiva de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario al avalista persona física
La protección del crédito inmobiliario alcanza al avalista persona física, aunque no sea consumidor y actúe vinculado a la sociedad prestataria o a la sociedad avalista. Basta con que el préstamo se conceda profesionalmente y quede garantizado con hipoteca sobre un inmueble de uso residencial.
MCM nº 8769
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Una sociedad mercantil obtiene financiación para su actividad empresarial y grava con hipoteca una vivienda unifamiliar de su propiedad. Junto a ella intervienen como avalistas personales varios administradores de la prestataria y de otra sociedad fiadora; todos ellos son personas físicas que actúan en un contexto empresarial.
La controversia se centra en la aplicabilidad subjetiva de la L 5/2019 a esos avalistas personales. La DGSJFP la afirma porque el contrato se concede por una entidad que actúa profesionalmente, existe una hipoteca sobre inmueble de uso residencial y concurre un fiador o garante persona física, sin que el precepto exija además que esa persona física tenga la condición de consumidora en los supuestos del préstamo hipotecario sobre vivienda (L 5/2019 art.1.1 y 2.1.a).
La condición de consumidor solo aparece como requisito expreso en el ámbito distinto de los préstamos destinados a adquirir o conservar derechos sobre terrenos o inmuebles, pero no en la letra a) del art. 2.1 para los préstamos con garantía hipotecaria sobre inmueble residencial. A partir de esa diferencia de redacción, la resolución entiende que la ley extiende deliberadamente su régimen protector a todas las personas físicas que asumen la posición de deudor, fiador o garante en ese tipo de operaciones, aunque actúen fuera del consumo (L 5/2019 preámbulo III y art.2.1.a y b).
Tampoco la vinculación funcional del avalista con la sociedad prestataria o con la sociedad avalista altera ese resultado. El hecho de que el avalista sea administrador de la prestataria, o administrador de la sociedad que también afianza la operación, no lo excluye del ámbito legal, porque la norma no distingue según el grado de conexión orgánica o económica con la operación financiada. La resolución rechaza así que esa extensión de la ley responda a una mera deficiencia técnica y la trata como una opción legislativa consciente de ampliación de tutela cuando interviene una persona física y la garantía recae sobre un inmueble residencial (L 5/2019 art.2.1.a).
El criterio aplicable queda, por tanto, formulado en estos términos: en un préstamo empresarial concedido a una sociedad y garantizado con hipoteca sobre inmueble de uso residencial, la L 5/2019 se aplica al avalista o fiador persona física, aunque no sea consumidor, aunque no hipoteque bienes propios y aunque esté vinculado funcionalmente con la prestataria o con la sociedad avalista.DGSJFP Resol 24-3-26EDD 2026/630136
