Acceso a registro de la ampliación de capital de una hipoteca unilateral constituida a favor del Estado y ya aceptada

Actualidad Contratos Mercantiles. Octubre 2025

Acceso a registro de la ampliación de capital de una hipoteca unilateral constituida a favor del Estado y ya aceptada
La ampliación de la cantidad garantizada en una hipoteca unilateral tributaria aceptada, en sustitución de medidas cautelares, puede configurarse unilateralmente, bien como una ampliación de la hipoteca existente, bien mediante una nueva hipoteca, siempre que así resulte de la voluntad manifestada y de la certificación administrativa. MCM nº 4122

El Registro de la Propiedad deniega la inscripción de una escritura de ampliación de capital de una hipoteca unilateral constituida a favor del Estado (AEAT) ya aceptada. La medida surge en el contexto de la sustitución de medidas cautelares derivadas de un delito contra la Hacienda Pública relativo al IVA de 2021, afectando una concesión administrativa para un centro de descarga y almacenamiento de aceites vegetales.
Inicialmente se formalizó una hipoteca unilateral inscrita a favor del Estado sobre la citada concesión, en garantía de un primer acuerdo de sustitución de medidas cautelares, siendo posteriormente aceptada e inscrita su aceptación en el Registro por certificación administrativa.
Con posterioridad, mediante nueva escritura autorizada por el notario (que ahora recurre la calificación del Registro), se otorgó la novación por ampliación de la cantidad asegurada, materializando de este modo un segundo acuerdo de sustitución de medidas cautelares, objeto del litigio.
Ante la negativa de la registradora a inscribir esta novación/ampliación, el notario desistió del asiento de presentación y constituyó una nueva hipoteca unilateral por el importe ampliado, la cual fue inscrita, pero el recurso se mantuvo. La argumentación del Registro se basa en que la novación sobre una hipoteca unilateral ya aceptada no puede tener carácter unilateral, porque la Ley solo prevé la constitución unilateral de hipoteca, pero no su ampliación unilateral, de conformidad con lo establecido en la LH art.141.
Por su parte, el notario defiende la posibilidad de novar unilateralmente una hipoteca constituida de tal manera.
La DGSJFP recuerda que, para admitir la inscripción de la novación, es preciso comprobar si el consentimiento del acreedor queda claro en la certificación administrativa. En este caso, la regulación tributaria (LGT art.82.1; RGR art.66) solo establece la necesidad de instrumento administrativo para aceptación y cancelación, sin embargo, las modificaciones de la hipoteca siguen rigiéndose por el Derecho civil.
Así, cualquier modificación, incluida la ampliación, exige consentimiento expreso del acreedor.
En cuanto a la ampliación de capital en hipotecas inscritas señala que, si existe un régimen homogéneo para toda la obligación garantizada tras la ampliación (mismos tipos, plazos e intereses), puede configurarse como una única hipoteca.
De lo contrario, se entiende que son hipotecas distintas.

Teniendo en cuenta estos criterios, en el caso examinado:

• Concurren circunstancias como la inexistencia de terceros posteriores.
• La ausencia de amortización previa.
• El carácter máximo de la hipoteca (garantía de un procedimiento penal).
• La existencia de un régimen uniforme para todo el capital asegurado, lo que apuntaría a una voluntad novatoria unificada.

Sin embargo, se reafirma que la modificación requiere consentimiento del acreedor.
Finalmente se hace constar por parte de la DG, el carácter particular de las hipotecas unilaterales de carácter tributario aceptadas para reemplazar medidas cautelares, interpretando que puede configurarse unilateralmente -bien como una ampliación de la hipoteca existente, bien mediante una nueva hipoteca-, siempre que así resulte de la voluntad manifestada y de la certificación administrativa.DGSJFP Resol 29-7-25EDD 2025/724770