Validez de la comisión de apertura en préstamo hipotecario: transparencia y ausencia de abusividad

Actualidad inmobiliaria. Octubre de 2026

Validez de la comisión de apertura en un préstamo hipotecario: transparencia y ausencia de abusividad

La cláusula de comisión de apertura en un contrato de préstamo hipotecario con consumidores no es nula por abusiva si cumple los requisitos de transparencia exigidos por la normativa bancaria vigente en el momento de la celebración del contrato, especifica claramente su importe, naturaleza y devengo, y su cuantía guarda proporción con los costes medios aceptados de estudio, concesión y tramitación, sin que exista solapamiento con otros conceptos cobrados.
MI n.º 6222
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Se discute si debe considerarse nula por abusiva la cláusula de comisión de apertura en un contrato de préstamo hipotecario con consumidores.
En el presente caso, un particular contrató un préstamo hipotecario con una entidad financiera que incluía una cláusula de comisión de apertura, la cual fue impugnada judicialmente por considerarla abusiva.
El Tribunal Supremo considera que la cláusula de comisión de apertura no es nula por abusiva en este caso concreto, lo que supone un cambio respecto de la posición doctrinal previa, al reconocer su validez cuando cumple los requisitos de transparencia y proporcionalidad.
La Sala aplica la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que exige un control individualizado de la cláusula conforme a la normativa bancaria y comunitaria. Destaca que la comisión debe ser clara, comprensible y proporcional, además de reflejar los gastos reales de estudio y concesión. Al cumplirse estos requisitos en el presente contrato, la cláusula supera el control de transparencia y no es abusiva.
TS 28-9-26, EDJ 723520