Retracto arrendaticio y venta conjunta de viviendas en una urbanización

Actualidad Inmobiliaria. Julio 2026

Retracto arrendaticio y venta conjunta de viviendas en una urbanización
El Tribunal Supremo se pronuncia sobre el alcance del derecho de retracto en supuestos de venta múltiple o “en globo” dentro de urbanizaciones. Señala que solo opera la exclusión cuando la transmisión abarca todas las fincas que forman el inmueble o la total propiedad del arrendador, aun cuando la venta se efectúe a diferentes compradores. Así, destaca la importancia de la individualización y entidad jurídica de las fincas arrendadas para la protección del derecho del arrendatario.
MI nº 9876
MARIR nº 645

19 Se discute la posibilidad de que el arrendatario pueda ejercitar el derecho de retracto sobre una vivienda vendida conjuntamente con otras fincas en una adjudicación en subasta extrajudicial, considerando la excepción prevista en la LAU art.25.7 sobre la venta en globo.

Una persona arrendataria ejercita el derecho de retracto para repetir la compra de una finca que una mercantil adquirió junto con otras fincas por adjudicación en subasta extrajudicial en ejecución de un plan de liquidación judicial de la propietaria concursada, pero la demanda fue rechazada al considerar que la venta en bloque excluía el derecho de retracto en virtud de la LAU art.25.7.

El Tribunal Supremo determina que no concurren las excepciones de la LAU art.25.7, por lo que el derecho de retracto es aplicable y se estima el recurso, revocando la sentencia previa. Se fija doctrina aclarando que la venta conjunta debe comprender la totalidad de las fincas del edificio para excluir el derecho de retracto, y que la vivienda arrendada constituye una unidad independiente.

La exclusión del derecho de retracto solo opera cuando la venta comprende todas las fincas del edificio o la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Dicha circunstancia no concurre cuando no se venden todas las fincas y varias se adquieren por distintos compradores. Además, se considera que la vivienda arrendada es una unidad física y habitacional independiente que ampara el ejercicio del retracto (LAU art.25.7 y doctrina jurisprudencial).TS 6-5-26, EDJ 585930