Reclamación de cuotas de comunidad y transmisión de dominio en venta directa concursal

Actualidad Inmobiliaria. Noviembre 2025

Reclamación de cuotas de comunidad y transmisión de dominio en venta directa concursal

La adjudicación judicial en venta directa concursal transfiere el dominio al adjudicatario, equiparándola a la subasta judicial e imponiendo la obligación de pago de cuotas de comunidad desde dicho momento, sin necesidad de escritura pública. Se revoca así sentencias previas que exigían ese requisito para reconocer la legitimación pasiva de la SAREB frente a la reclamación de la comunidad de propietarios.

• MI nº 7342
• 8212
• MPH nº 4830

La comunidad de propietarios demandó a la Sareb reclamando el pago de cuotas de comunidad correspondientes a varios años, alegando que Sareb adquirió la propiedad de trece viviendas mediante resolución judicial en un procedimiento concursal, mientras Sareb defendió la falta de legitimación pasiva por no haberse consumado la transmisión de dominio al no haberse otorgado escritura pública. El Tribunal Supremo considera que los autos de venta directa dictados en el procedimiento concursal constituyen título y modo suficientes para la transmisión del dominio, por lo que Sareb está legitimada pasivamente y debe responder por las cuotas de comunidad; se establece un criterio jurisprudencial que amplía la doctrina sobre la tradición simbólica en ventas concursales, equiparándola a la venta judicial en subasta.

Para el Tribunal Supremo tanto la aplicación de la teoría del título y el modo y la doctrina jurisprudencial que reconoce la tradición simbólica o ficta en ventas judiciales, debe extenderse a las ventas directas en concurso autorizadas judicialmente, considerando que el auto de adjudicación con precio pagado equivale a la tradición, sin necesidad de escritura pública, y que la enajenación directa en concurso es una realización forzosa que produce la transmisión del dominio.TS 24-9-25, EDJ 710256