Notificación fehaciente para poder inscribir un decreto de adjudicación hipotecaria

Actualidad Inmobiliaria. Mayo 2026

Notificación fehaciente para poder inscribir un decreto de adjudicación hipotecaria
Es necesario acreditar la notificación fehaciente al arrendatario, incluso en procedimientos judiciales como la ejecución hipotecaria, ya que la existencia de representación procesal o el conocimiento de hecho no exime de cumplir los requisitos legales formales de notificación conforme a la LAU art. 25. Esto es especialmente relevante para activar los derechos de tanteo y retracto y garantizar la seguridad jurídica registral.
MI nº 9884

12
Se pronuncia la DGSJFP sobre la procedencia de la inscripción en el Registro de la Propiedad del decreto de adjudicación hipotecaria sin que conste la notificación fehaciente a los arrendatarios del derecho de retracto previsto en la LAU art.25, aun cuando los arrendatarios hayan sido parte en el procedimiento judicial y tengan conocimiento del acto.
Una sociedad mercantil adquiere una finca adjudicada en procedimiento de ejecución hipotecaria, en la que permanecen ocupantes que son reconocidos judicialmente como arrendatarios con derecho a ocupar hasta una fecha determinada, pero no consta la notificación fehaciente a dichos arrendatarios del derecho de retracto conforme a la LAU art.25.
La Dirección General confirma que la inscripción debe ser suspendida si no consta la notificación fehaciente con el contenido legal exigido al arrendatario en los términos de la LAU art.25. No es suficiente la mera participación en el procedimiento ni la comunicación a su representante legal. El recurso de la mercantil es desestimado y se mantiene la calificación registral.
El derecho de adquisición preferente y retracto del arrendatario requieren notificación fehaciente. Para la inscripción en el Registro es imprescindible la acreditación de dicha notificación, dado que el derecho no se extingue por la participación en el proceso (LAU art.25). Además, la notificación debe garantizar el conocimiento efectivo: no bastan comunicaciones a terceros o meras presunciones, conforme a la doctrina de la Dirección General y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.DGSJFP Resol 16-1-26EDD 2026/581818