Alcance de la calificación registral ante la reseña del poder y la congruencia del juicio notarial

Actualidad Inmobiliaria. Julio 2026

Alcance de la calificación registral ante la reseña del poder y la congruencia del juicio notarial

Hay una distinción esencial entre el juicio de capacidad y el juicio de suficiencia, siendo este último de consignación obligatoria. La ausencia de una expresión literal precisa del juicio de suficiencia puede suplirse cuando, en conjunto, las manifestaciones del notario permiten inferir la suficiencia de las facultades representativas, evitando formalismos excesivamente rígidos.
MI nº 10976

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Se plantea la cuestión de si es inscribible en el Registro de la Propiedad una escritura pública de cancelación hipotecaria otorgada por un representante de una entidad bancaria, que acredita su representación mediante un poder sin indicar expresamente en el título el juicio notarial de suficiencia de las facultades para dicho acto.

Una entidad bancaria otorgó una escritura de cancelación de préstamo hipotecario mediante su representante, quien actuó apoderada a través de otra sociedad. Se presentó dicha escritura para su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se impugnó su inscripción por falta de juicio notarial expreso de suficiencia sobre las facultades del apoderado.

El centro directivo considera inscribible la escritura objeto de la controversia, dado que el notario emitió un juicio de suficiencia implícito y congruente atendiendo a las circunstancias notariales y documentales. La función del Registrador se limita a valorar la existencia de la reseña y el juicio notarial sin poder revisar su fondo, estableciendo así doctrina conforme a la interpretación de la L 24/2001 art.98.

El notario debe hacer una reseña identificativa del documento auténtico que acredita la representación y expresar obligatoriamente que, a su juicio, son suficientes las facultades para el acto (L 24/2001 art.98; RN art.166); el Registrador limita su calificación a dicha reseña, la existencia del juicio de suficiencia y su congruencia con el negocio jurídico, sin poder exigir transcripción detallada o realizar juicio sobre la validez y vigencia del poder, coincidiendo con la doctrina firme del Tribunal Supremo.

DGSJFP Resol 18-3-26EDD 2026/630119