Inscripción registral en ejecución hipotecaria: demanda y requerimiento al tercer poseedor inscrito

Actualidad Inmobiliaria. Enero 2026

Inscripción registral en ejecución hipotecaria: demanda y requerimiento al tercer poseedor inscrito

La doctrina que exige la demanda y el requerimiento de pago al tercer poseedor inscrito antes de la demanda para la inscripción del decreto de adjudicación en ejecución hipotecaria, diferenciando esta situación de la notificación posterior prevista en la LEC art. 689, que no es suficiente para suplir la falta de demanda.

MHIP nº 6857

8. Se plantea si procede la inscripción registral del decreto de adjudicación en aquellos supuestos de ejecución hipotecaria en los que el tercer poseedor, con titularidad inscrita previamente a la demanda, no figuró como demandado ni fue requerido de pago inicialmente.

En este supuesto, una mercantil constituyó una hipoteca sobre una finca, y un tercero adquirió e inscribió una cuota indivisa del 12% de dicha finca antes de la interposición de la demanda de ejecución hipotecaria; sin embargo, este tercer poseedor no fue demandado ni requerido de pago en el procedimiento, aunque fue notificado posteriormente por el juzgado y tuvo oportunidad de intervenir o pagar la deuda.

Para la DGSJFP no es inscribible el decreto de adjudicación sin que el tercer poseedor haya sido demandado y requerido de pago, salvo que exista una resolución judicial expresa que declare la inexistencia de indefensión. En este caso, al no mediar tal pronunciamiento, se confirma la calificación registral negativa.

La LH art.132.1 exige que el tercer poseedor inscrito antes de la demanda sea demandado y requerido de pago para la inscripción del decreto de adjudicación. Asimismo, la jurisprudencia constitucional y registral establece que la notificación posterior conforme a la LEC art.689 no suplanta la demanda inicial, salvo que exista pronunciamiento judicial que garantice la tutela judicial efectiva, principio constitucional protegido por la Const art.24. DGSJFP Resol 20-8-25EDD 2025/773076