Terrenos en curso de urbanización

Actualidad. 4 a 10 de marzo de 2025

Terrenos en curso de urbanización

En la transmisión de terrenos debemos atender a tres momentos clave para determinar la tributación: antes del inicio del proceso urbanizador (exento), durante el proceso o con terrenos urbanizados (sujeto y no exento), y cuando los terrenos son edificables (sujeto y no exento).MF nº 9317

4En esta consulta, el contribuyente pregunta a la Administración sobre la tributación en el IVA de la transmisión de unos terrenos calificados como suelo urbano no consolidado, pertenecientes a una unidad de ejecución pendiente de desarrollo, sin proyecto de reparcelación ni inicio de obras de urbanización.En su contestación en primer lugar la DGT recuerda que:

• se encuentran sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas por empresarios o profesionales en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional (LIVA art.4);
• tienen la consideración de empresarios o profesionales, entre otros, quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas a su venta, adjudicación o cesión. (LIVA art. 5); y
• están exentas las entregas de terrenos rústicos y otros que no tengan la condición de edificables. A efectos de esta exención, se consideran edificables los terrenos calificados como solares o aquellos aptos para edificación por contar con la correspondiente licencia administrativa. Sin embargo, la exención no se aplica a terrenos urbanizados o en curso de urbanización, salvo que estén destinados exclusivamente a parques, jardines públicos o superficies viales de uso público (LIVA art.20.Uno.20º).

Se distingue tres momentos en los que puede realizarse la entrega de terrenos, lo que determina su tratamiento fiscal en el IVA (DGT CV 6-6-18V1546-18):

• Antes del inicio del proceso urbanizador: En este caso, los terrenos tienen naturaleza rústica y la entrega está sujeta y exenta. Se considera que el proceso urbanizador comienza cuando se inician las actuaciones materiales de transformación física del terreno, como dotarlo de infraestructuras urbanísticas (acceso rodado, abastecimiento de agua, suministro eléctrico, etc.). Estudios o trámites administrativos previos no se consideran inicio del proceso urbanizador (TS 11-10-04, EDJ 159819; 8-11-04, EDJ 192490).A juicio de la Administración, en esta fase también debemos atender a las características objetivas del elemento transmitido. Así, si el propietario ha asumido costes de urbanización del terreno dirigidos a la transformación material del terreno, aunque sea parcialmente, se considera que el terreno está en curso de urbanización, considerando al propietario del terreno como urbanizador (empresario o profesional) a efectos del impuesto, siempre que su intención sea proceder a la venta, adjudicación o cesión por cualquier título (DGT CV 17-6-05V1175-05).
• Una vez iniciado el proceso urbanizador o cuando este ha finalizado, pero los terrenos no tienen la condición de solares: En este supuesto, los terrenos se consideran en curso de urbanización o urbanizados. Si la transmisión incorpora costes de urbanización o se ha iniciado la transformación física del terreno, la entrega estará sujeta y no exenta del IVA, siempre que sea realizada por un empresario o profesional.
• Cuando los terrenos son edificables (solares u otros terrenos con licencia administrativa para edificar): En este caso, la exención no es aplicable y la entrega estará sujeta y no exenta del IVA.

En el caso concreto planteado en la consulta, la DGT concluye que, según la información aportada, no se han iniciado las actuaciones de transformación urbanística de los terrenos. Por tanto, la transmisión estaría sujeta pero exenta del IVA.DGT CV 19-12-24V2610-24