Inmatriculación de finca adquirida por herencia

Actualidad. 10 a 16 de febrero de 2026

Inmatriculación de finca adquirida por herencia

La DGT aclara cuándo un acta de notoriedad para la inmatriculación de un inmueble no inscrito recibido por herencia tributa por las diferentes modalidades del impuesto. MF nº 11293 MITP nº 10302 s.

Tres hermanos adquieren por herencia un inmueble. Como no se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, y con el objetivo de que pueda tener acceso al citado Registro, se ha procedido a realizar un acta de notoriedad para poder realizar la inmatriculación de la finca.

A efectos de determinar la tributación del acta de notoriedad otorgada para la inmatriculación del inmueble heredado en relación con el ITP y AJD, se analizan las diferentes modalidades del impuesto por separado.

• Por lo que se refiere a la modalidad TPO, se considera que constituyen hecho imponible, entre otros, los expedientes de dominio y actas de notoriedad que suplen un título de transmisión no acreditado, salvo que se pruebe que la transmisión ya tributó, estuvo exenta o no sujeta.

A estos efectos, la DGT cambia el criterio apoyándose en el criterio recogido en el TS 11-4-23, EDJ 550767, que establece que el título que se suple con el acta de notoriedad no es el de transmisiones anteriores (tanto la inmediatamente precedente como la cadena de transmisiones producida desde el titular registral del inmueble hasta el transmitente de dicho inmueble al contribuyente) sino el propio título de adquisición del contribuyente, en cuanto habilita su acceso al Registro de la Propiedad.

Ante este cambio relevante respecto de la doctrina administrativa que se venía manteniendo, se concluye que el expediente de dominio para la inmatriculación de un inmueble cuando el promotor del expediente ha liquidado el impuesto correspondiente a la adquisición del mismo no queda sujeto a la modalidad TPO. En concreto, en este caso, esto implica que si se verifica que fue presentada previamente liquidación del ISD, la inmatriculación mediante acta de notoriedad no queda sujeta a TPO, pudiendo quedar sujeta a AJD.

• En cuanto a la modalidad AJD, queda sujeta si se cumplen los siguientes requisitos: ser la primera copia de un acta notarial; tener por objeto una cosa valuable; contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad y no estar sujeta ni al ISD ni a TPO u OS. En este caso, al tratarse de un inmueble, concurren dichos requisitos.

Por tanto, la DGT concluye que la tributación del acta de notoriedad para inmatricular un inmueble heredo no inscrito es la siguiente:

• si la herencia no fue liquidada por ISD, el acta queda sujeto a tributación por la modalidad TPO del impuesto;
• por el contrario, si la herencia sí fue liquidada por ISD, al ser incompatible con la modalidad TPO, el acta puede quedar sujeta a la modalidad AJD al tipo aprobado por la Comunidad Autónoma correspondiente (o, en su defecto, el 0,5 %), al tratarse de un documento notarial, con objeto valuable e inscribible.

DGT CV 29-10-25 EDD 2025/820627