Incidencia en el IIVTNU del ejercicio de la opción de compra de un arrendamiento financiero sobre un inmueble

Actualidad. 12 a 18 de mayo de 2026

• Incidencia en el IIVTNU del ejercicio de la opción de compra de un arrendamiento financiero sobre un inmueble
  En la transmisión de la propiedad de un inmueble por el ejercicio de la opción de compra, el valor de transmisión para la entidad financiera arrendadora es el importe total satisfecho por el arrendatario financiero, es decir, la totalidad de las cuotas periódicas satisfechas más el importe de la opción de compra.
  MF nº 12656MHIL nº 6566
  6Una sociedad se plantea cancelar anticipadamente un contrato de arrendamiento financiero sobre un solar mediante el pago de la opción de compra a la entidad financiera titular del terreno, y se plantea si esta operación está no sujeta al IIVTNU, por inexistencia de incremento de valor, conforme a lo establecido en la LHL art.104.5. La DGT sostiene:1. Para que se produzca el hecho imponible del impuesto deben darse dos condiciones simultáneas (LHL art.104): - que se produzca un incrementodel valor de los terrenos de naturaleza urbana; - que dicho incremento se produzca como consecuencia de una transmisión de tales terrenos, o de la constitución o transmisión de derechos reales sobre los mismos. El incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos puede tener su origen en la transmisión de la propiedad por cualquier título, tanto oneroso como lucrativo, así como por la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio sobre dichos terrenos.2. En el contrato de arrendamiento financiero sobre bienes inmuebles se producen dos transmisiones de la propiedad del bien inmueble que, en el caso de que se trate de terrenos de naturaleza urbana, dan lugar a la tributación por el IIVTNU:a) Una primera transmisión, desde un tercero a la entidad financiera que adquiere el inmueble, transmisión que tributa en el IIVTNU de acuerdo con la normativa del impuesto sin ninguna especialidad (LHL art.104 a 110). En este caso, el contribuyente es el tercero que transmite la propiedad del terreno a título oneroso.b) Una segunda transmisión, desde la entidad financiera al arrendatario, al ejercicio de la opción de compra de acuerdo con los términos del contrato pactados. En este caso, el contribuyente es la entidad financiera que transmite la propiedad del terreno a título oneroso (LHL art.106.1.b). La operación que origina la adquisición y transmisión del bien inmueble por parte de la entidad financiera es un contrato de arrendamiento financiero, y el beneficio obtenido, que representa su capacidad económica, en este tipo de operaciones no se manifiesta por la diferencia entre los precios de transmisión y adquisición del bien inmueble, sino teniendo en cuenta los ingresos obtenidos del arrendatario financiero. Por tanto, en el caso de transmisión de la propiedad de un inmueble como consecuencia del ejercicio de la opción de compra en un contrato de arrendamiento financiero, el valor de transmisión del inmueble para la entidad financiera arrendadora no es solo el valor residual por el que se ejerce la opción, ni tampoco el valor del bien establecido en el contrato, que coincide, normalmente, con el valor de adquisición del bien por la entidad financiera, sino que dicho valor de transmisión es el importe total satisfecho por el arrendatario financiero en el contrato de arrendamiento financiero, es decir, la totalidad de las cuotas periódicas satisfechas más el importe de la opción de compra. Este importe es el que consta en los títulos que documentan el contrato de arrendamiento financiero firmado entre la entidad financiera y el arrendatario financiero y el contrato de compraventa por ejercicio de la opción de compra.Todo ello, sin perjuicio de las facultades de comprobación de la Administración tributaria competente para la gestión del IIVTNU (LHL art.104.5).DGT CV 5-3-26EDD 2026/564716