Fecha de adquisición de la propiedad trasmitida por contrato privado a efectos del IIVTNU

Actualidad. 4 a 10 de marzo de 2025

Fecha de adquisición de la propiedad trasmitida por contrato privado a efectos del IIVTNU Si puede probarse que en la firma del contrato privado de compraventa se produce también la entrega real y efectiva del inmueble, es en esa fecha cuando debe entenderse trasmitida la propiedad y por tanto, el devengo del IIVTNU, MF nº 12691

Un matrimonio adquiere un inmueble por contrato privado de compraventa. En ese acto se entregan las llaves y se ocupa la vivienda. Años más tarde, por escritura de capitulaciones matrimoniales se modifica el régimen económico matrimonial, pasando de la sociedad de gananciales al de separación de bienes y adjudicándose la vivienda a la esposa. Con el tiempo, el vendedor y el esposo fallecen y los herederos del vendedor acceden a elevar a público dicho contrato. Ante la duda de si a efectos del IIVTNU, debe entenderse adquirida la propiedad en la fecha del contrato privado o en la de la escritura de elevación a público de dicho contrato, plantea consulta ante la DGT quien considera que:

• 1. El incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos puede tener su origen en la transmisión de la propiedad por cualquier título, tanto oneroso como lucrativo, así como por la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio sobre dichos terrenos (LHL art.104.1).
• 2. En el caso de transmisión de la propiedad de un terreno a título oneroso, como es la compraventa, es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente, la persona o entidad que transmite dicha propiedad (LHL art.16.1).
• 3. En cuanto al devengo del IIVTNU en el caso de transmisión de la propiedad, debe atenderse a la fecha de la transmisión (LHL art.109.1), sin que la Ley defina tal concepto. Para aclarar que debemos entender por fecha de transmisión, hay que acudir a lo establecido en el Código Civil. En relación con el contrato de compraventa (CC art.1445). A este respecto, cabe recordar que la adquisición de la propiedad en nuestro derecho se fundamenta en la “teoría del título y el modo de adquirir” considerándose que para adquirir la propiedad por transmisión intervivos no basta con el mero contrato traslativo o acto constitutivo, sino que es necesario, además, otra formalidad que es la entrega de la posesión (CC art.1462 y 1541). Es decir, el contrato de compraventa por sí solo es el título generador de obligaciones entre las partes, y la entrega, es el modo mediante el cual se opera la transmisión de la propiedad. En el mismo sentido TS civil 13-3-02, EDJ 3802. Por lo tanto y a los efectos del devengo del IIVTNU, la transmisión mediante compraventa de la propiedad de un bien inmueble de naturaleza urbana se entiende realizada en el momento en que se ponga el bien inmueble en poder y posesión del comprador momento cuya prueba se encuentra facilitada legalmente con el otorgamiento de escritura pública.
• 4. En este caso, realizándose la compraventa mediante contrato privado, debe probarse la entrega de la cosa por cualquier medio de prueba admitido en derecho, como puede ser la entrega de las llaves, la ocupación del inmueble desde aquella fecha a título de dueño, el pago de tributos o de gastos correspondientes al derecho de propiedad (IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios, etc.).
• 5. Atendiendo a lo anterior, la DGT concluye: a) Si puede probarse la existencia del contrato privado de compraventa en la fecha de la firma de dicho contrato y probarse, asimismo, se produjo también la entrega real y efectiva del inmueble al comprador, transmitida la propiedad del inmueble se entiende trasmitida en dicha fecha y, por tanto, producido el devengo del IIVTNU o impuesto equivalente vigente en dicha fecha. b) Si no puede probarse la fecha del contrato en el día de su firma, debe de atenderse a la primera de las fechas en las que se produjo, en su caso: - la fecha del fallecimiento de alguno de los firmantes del contrato privado; - la presentación y protocolización del contrato privado al notario que otorgó la escritura de capitulaciones matrimoniales; o - la incorporación o inscripción del contrato privado en algún registro público o su presentación ante algún funcionario público por razón de su oficio (fecha del pago de alguno de los tributos que gravaron la transmisión). Debiendo probarse, asimismo, la entrega de la cosa. c) Por último, si no se diera ninguno de los supuestos anteriores, se tomaría como fecha de transmisión la fecha en la que se otorgue la escritura de elevación del contrato privado de compraventa. DGT CV 12-12-24 EDD 2024/806672