Exención en IVA de los servicios de intermediación hipotecaria

Actualidad. 2 a 8 de diciembre de 2025

Exención en IVA de los servicios de intermediación hipotecaria

La negociación de créditos, en el marco de actividades de intermediación hipotecaria se encuentra exenta, aunque la entidad no esté facultada para actuar en nombre de las entidades de crédito, no pueda influenciar en las condiciones del crédito y elegir la entidad de crédito con la que se contrata. MF nº 9311 MIVA nº 1016

• La entidad portuguesa Versãofast trabaja para varios bancos buscando personas que quieran pedir un préstamo hipotecario y ayudándoles durante el proceso. En su actividad celebró contratos de vinculación con varias entidades de crédito, encargándose de los siguientes servicios: buscar activamente clientes interesados en hipotecas; darles información oficial sobre las ofertas de los bancos; ayudarles a preparar la documentación para solicitar el préstamo; enviar las solicitudes al banco; recibir las respuestas del banco y trasladarlas al cliente; explicar y comparar las condiciones de financiación; comunicar la decisión final del banco; cobrar solo si finalmente se firma un préstamo (“comisión de éxito”).
• Versãofast no podía: negociar las condiciones del préstamo; firmar contratos en nombre del banco o influir en la decisión del banco.

En este caso, el conflicto surge porque para la mayoría de los bancos, Versãofast consideraba que sus servicios estaban exentos de IVA, pero para uno de ellos (CGD), sí repercutió IVA. La Administración Tributaria portuguesa entendió que estábamos ante una negociación de créditos, servicios que se encuentran sujetos y exentos del impuesto (Dir 2006/112/CE art.135.1.b; LIVA art.20.Uno.c y m). Elevada cuestión prejudicial acerca de si es posible aplicar la exención prevista para la negociación de créditos a los servicios que presta para ese banco, el Tribunal:

1. Recuerda que las exenciones deben interpretarse de forma estricta, por constituir excepciones al principio de sujeción general del IVA (TJUE 2-7-20, asunto Blackrock C-231/19), pero de modo uniforme en todos los Estados miembros, al tratarse de conceptos autónomos del Derecho de la Unión (TJUE 9-3-23, asunto Generali Seguros, C-42/22).
2. A partir de la jurisprudencia consolidada del TJUE sobre la noción de negociación, sintetiza varios elementos esenciales (TJUE 13-12-01, asunto CSC Financial Services C-235/00; TJUE 21-6-07, asunto Ludwig C-453/05):- la negociación consiste en una actividad de intermediación distinta de las prestaciones contractuales propias de las partes;- puede abarcar servicios como indicar oportunidades, poner en contacto a las partes o negociar en nombre de una de ellas, sin que sea preciso que el intermediario tenga interés propio en el contenido del contrato;- se excluye, en cambio, la mera prestación material, técnica o administrativa sin incidencia en la celebración del contrato;- la exención no exige que el intermediario esté facultado para actuar en nombre de una de las partes ni que exista una relación contractual directa con ellas;- tampoco se descarta la existencia de negociación por el hecho de que las condiciones del contrato vengan predeterminadas por una de las partes.
3. Utiliza el anterior marco interpretativo para el análisis de esta exención a las distintas tareas realizadas por Versãofast (búsqueda proactiva de clientes, puesta a disposición de folletos oficiales, asistencia en la documentación, remisión de solicitudes al banco, recepción de respuestas, comparativa de ofertas y comunicación de decisiones) y concluye que, aunque consideradas aisladamente, varias de las actividades son meras tareas materiales o administrativas, la realidad es que existe un conjunto funcional de prestaciones orientado a hacer lo necesario para que una entidad de crédito celebre contratos de crédito con clientes potenciales. Objetivo que también se infiere del sistema de retribución (comisión de éxito), que vincula el pago al volumen y calidad de los contratos efectivamente celebrados

En consecuencia, el Tribunal General declara que las actividades realizadas por la entidad intermediaria se encuentran exentas. TGUE 26-11-25, asunto Versãofast T-657/24