Devengo del IIVTNU en una compraventa mediante contrato privado y entrega de la posesión

Actualidad. 7 a 13 de abril de 2026

• Devengo del IIVTNU en una compraventa mediante contrato privado y entrega de la posesión
  En una transmisión de un inmueble urbano instrumentada en contrato privado, el devengo del impuesto se produce en la fecha de la transmisión, entendida como el momento en que se produce la entrega de la posesión al adquirente. En estos casos, la entrega puede probarse con la ocupación del inmueble, la entrega de las llaves o el pago de tributos y gastos de la propiedad. A estos efectos, se consideran indicios de transmisión y posesión, la existencia de contratos de arrendamiento del inmueble, la titularidad catastral o un acta notarial de presencia.MF nº 12691MHIL nº 7453 s.
• 9. Una entidad patrimonial, de mera tenencia de inmuebles, con socios personas físicas emparentadas, suscribe en 1992 un contrato privado de compraventa con uno de sus socios, transmitiéndole un inmueble y recibiendo el pago acordado. Simultáneamente, el socio transmite sus acciones en la entidad patrimonial, abandonando la sociedad, sin elevar a público el acuerdo. El socio tomaposesión y explota el inmueble desde esa fecha, figurando como titular en el Catastro y declarando los ingresos por alquiler desde entonces. En 2015, la entidad es condenada a otorgar escritura pública del contrato privado.Ante la duda, entre otras, de cuál es el momento en que se produjo el devengode la operación de venta del inmueble a efectos del IIVTNU, y en particular si está prescrito el impuesto exigible por la transmisión, se eleva consulta a la DGT quien establece:1.El devengo en la transmisión de la propiedad se sitúa en la fecha de la transmisión (LHL art.109.1), sin que la Ley defina tal concepto. Para aclarar que debemos entender por fecha de transmisión, hay que acudir a lo establecido en el Código Civil. A este respecto, la DGT recuerda que la adquisición de la propiedad en nuestro derecho se fundamenta en la “teoría del título y el modo de adquirir” considerándose que para adquirir la propiedad por transmisión inter vivos no basta con el mero contrato traslativo o acto constitutivo, sino que es necesario además, la entrega de la posesión (CC art.1462 y 1541). En el mismo sentido TS civil 13-3-02, EDJ 3802.A los efectos del devengo del IIVTNU, la transmisión mediante compraventa se entiende realizada en el momento en que se ponga el bien inmueble en poder y posesión del comprador. Aunque el otorgamiento de escritura pública facilita legalmente la prueba, si la compraventa se realiza mediante contrato privado, la entrega puede probarse entre otros, con la entrega de las llaves, la ocupación del inmueble desde aquella fecha a título de dueño, el pago de tributos o de gastos correspondientes al derecho de propiedad (IBI, tasa de basuras, comunidad de propietarios, etc.).
• 2. En este caso, existen determinados hechos considerados indicios de transmisión y posesión desde que se produce la compraventa tales como:- la existencia de contratos de arrendamiento del inmueble formalizados por la compradora en su calidad de propietaria del mismo, desde la fecha del contrato privado, que serían prueba de la entrega de la cosa;- la titularidad catastral a nombre de la compradora, deduciéndose que el contrato privado se presentó en algún momento ante el Catastro;- el acta notarial de presencia y manifestaciones en 2015, en la que manifiesta ser la propietaria del inmueble; o- la sentencia del juzgado de primera instancia de 2015 en la que se estima la demanda de la compradora y se condena a la vendedora a elevar a público el contrato privado de 1992.
• 3. Por último, a efectos del cómputo de la prescripción, hay que tomar como fecha más tardía la de la sentencia en la que se estima la demanda de la compradora, por tanto, al haber trascurrido más de cuatro años desde dicha fecha, está prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante liquidación.DGT CV 6-11-25V2116-25EDD 2025/829501NOTAEn relación con la tributación en el IS, ver nº 4350 s. Memento Fiscal 2026.