Comprobación de valores en el IIVTNU

Actualidad: 7 a 13 de julio de 2026

Comprobación de valores en el IIVTNU

• Ayuntamiento y valor declarado
  El Ayuntamiento puede comprobar el valor declarado en el IIVTNU si considera que no se corresponde con el valor de mercado en la fecha del fallecimiento del causante.
• Referencia
  MF nº 12656; MHIL nº 6785; s. MSUCI nº 17960; s.
• Supuesto planteado
  Una persona física pretende vender un terreno urbano adquirido en dos momentos: una mitad mediante compraventa en 1999 y la otra mitad por herencia, al fallecimiento de su madre en 2005. El ISD se declara en 2012, fecha en la que se otorga la escritura de aceptación y adjudicación.
• Duda jurídica
  Se plantea si la declaración extemporánea del ISD impide la no sujeción del IIVTNU (LHL art. 104.5). La DGT establece:

• 1. Base imponible y ausencia de incremento
  Como regla general, la base imponible del IIVTNU se determina multiplicando el valor catastral del terreno en la fecha de devengo por el coeficiente del período de generación del incremento (LHL art. 107.4). Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición se toma en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que puedan computarse gastos o tributos que graven las operaciones (LHL art. 104.5 y 107.5):
  - el valor que conste en el título que documente la operación; o
  - el valor comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.
  Reglas específicas:
  Primera: si el inmueble está formado por suelo y construcción, se toma como valor del suelo el que resulte de aplicar, en la fecha de devengo, la proporción entre el valor catastral del terreno y el valor catastral total; esa proporción se aplica tanto al valor de transmisión como al de adquisición.
  Segunda: si la adquisición o la transmisión se realizó a título lucrativo, el valor de adquisición o transmisión será el mayor entre:
  - el valor declarado a efectos del ISD; y
  - el valor comprobado, en su caso, por la Administración tributaria.

• 2. Hecho imponible único y magnitud única
  En el caso examinado, a la fecha de devengo del ISD (fallecimiento en 2005), la base imponible en las transmisiones mortis causa era el valor neto de la adquisición individual de cada causahabiente, entendido como el valor real de los bienes y derechos minorado por cargas y deudas deducibles. Por tanto, la base imponible del IIVTNU es una única magnitud o cantidad, aun cuando para su determinación deban realizarse distintos cálculos.
  Transmisión: la transmisión de la propiedad de un terreno urbano da lugar a la realización de un único hecho imponible. Si la propiedad se adquiere por partes en fechas distintas y, posteriormente, en un único acto o negocio jurídico se transmite la totalidad del derecho de propiedad, existe un solo hecho imponible y una única liquidación del impuesto.

• 3. Cálculo global
  Para determinar si procede la no sujeción (LHL art. 104.5) o la aplicación de la base imponible y de lo dispuesto en la LHL art. 107.5, debe atenderse a la diferencia entre el valor de transmisión (único) y el valor de adquisición (que puede ser único o varios valores parciales; en este último caso se suman para comparar con el valor de transmisión). El incremento de valor es la diferencia entre valores de transmisión y de adquisición.
  El cálculo debe realizarse de forma global y no parcial: se determina la diferencia entre el valor de transmisión y el total del valor de adquisición. Si el resultado es negativo, se aplica la no sujeción. Si es positivo, se compara con la base imponible calculada por el método objetivo (LHL art. 107) a efectos de aplicar lo dispuesto en el art. 107.5.

• 4. Comprobación municipal y posible ajuste por valor de mercado
  Cuando el Ayuntamiento, en el marco de sus facultades de comprobación, considere que el valor otorgado al inmueble en la declaración no se corresponde con el valor de mercado en la fecha del fallecimiento del causante (2005), por ejemplo, porque se toma el valor de mercado referido a la fecha de declaración del impuesto realizada siete años después (2012), puede iniciar un procedimiento para determinar el valor de adquisición real del terreno que se transmite.

• Referencia DGT
  DGT CV 26-2-26; EDD 2026/564571