Adjudicación de inmuebles heredados entre los comuneros

Actualidad. 1 a 7 de septiembre de 2026

Adjudicación de inmuebles heredados entre los comuneros

Ante la existencia de varios inmuebles en la adjudicación de la herencia entre los mismos comuneros, la forma de adjudicación de los inmuebles determinará la tributación, resultando determinante si existe o no extinción del condominio.

MF nº 11721
MITP nº 13382

6 Cuatro hermanos reciben por herencia dos inmuebles y, tras haberse producido la aceptación de la herencia, acuerdan el reparto de los inmuebles de diferente manera: uno de ellos es adjudicado íntegramente a uno de los comuneros, quien compensa al resto de los tres comuneros; en cuanto al otro, lo adquieren por partes iguales otros dos de los comuneros, compensando al resto. Aunque la existencia de varios inmuebles y la coincidencia de comuneros no es suficiente para determinar automáticamente la existencia de una o varias comunidades, se debe tener en cuenta la verdadera naturaleza jurídica. En este caso, parece deducirse que existen diferentes comunidades, una por cada uno de los inmuebles.

En relación con el primer inmueble, que es adjudicado en su totalidad a uno solo de los comuneros, compensando en metálico al resto, sí se produce una verdadera extinción total del condominio. En este sentido, el Tribunal Supremo ha establecido que en estos casos se produce una concreción material de un derecho abstracto ya existente, manteniéndose la proporción económica entre lo que cada partícipe recibe, que es compensada con una parte equivalente sustitutiva de su cuota ideal, y en la que no ha existido beneficio ni ganancial patrimonial (TS 28-6-99, EDJ 19751; 30-10-19, EDJ 720808).

En cuanto al posible exceso de adjudicación que, con carácter general, quedaría sujeto a TPO, queda fuera de ese concepto en este caso al tratarse de la adjudicación de un bien indivisible o que desmerece mucho por su división a un solo comunero, con compensación equivalente a los demás, y al no resultar posible un procedimiento de distribución entre los copropietarios distinto. Por ello, deben realizarse los lotes lo más equivalentes posibles.

En consecuencia, esta operación queda sujeta a la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad AJD si concurren los requisitos exigidos (primera copia de escritura, contenido valuable, inscribilidad en el Registro de Bienes Inmuebles, en este caso, y no sujeción a ISD ni a las modalidades TPO ni OS).

A efectos de la compensación económica por parte del heredero que se queda con el inmueble, dada su indivisibilidad y su carácter de elemento equilibrador de la equivalencia y proporcionalidad de las contraprestaciones del condominio, se asume la doctrina que admite que no se pueda satisfacer solo en dinero, permitiéndose que, en determinados casos, se realice mediante la asunción de deuda hipotecaria o la entrega de bienes privativos.

Respecto a la adjudicación del otro inmueble a dos de los comuneros, compensando al resto, no se produce la disolución de la comunidad, sino que se mantiene el proindiviso, con una modificación de la titularidad subjetiva, al reducirse el número de comuneros y ampliarse la cuota de participación de los que permanecen (TS 26-4-24, EDJ 557674). Por tanto, quedan sujetas a TPO la transmisión patrimonial onerosa de las cuotas indivisas.

Por último, y en relación con el hecho de que ambas operaciones sean recogidas en una sola escritura pública, esto no afecta a su calificación jurídica, ya que cada convención tributa según su propia naturaleza.

DGT CV 6-5-26
EDD 2026/619672