Distinción entre simulación absoluta e incumplimiento contractual en compraventa inmobiliaria

Actualidad Civil. Diciembre 2025
Distinción entre simulación absoluta e incumplimiento contractual en compraventa inmobiliaria

Hay que distinguir la simulación absoluta del mero incumplimiento contractual. La nulidad radical por simulación exige la existencia de un acuerdo común para fingir el contrato; no basta con la falta de pago ni con la intención unilateral de no cumplir.

MCOC nº 2997, 4472,

La existencia de un contrato de compraventa formalizado con precio cierto y entrega de la cosa plantea la cuestión de si procede la declaración de nulidad por simulación absoluta, considerando que la compradora no efectuó el pago del precio ni tuvo la intención de hacerlo.

En esta situación, una persona interpuso una acción de nulidad contra otra sobre un contrato de compraventa de una vivienda, alegando simulación absoluta por falta de pago del precio pactado, mientras que la demandada defendió la validez del contrato y la existencia de un precio cierto.

El Tribunal Supremo considera que no procede declarar la nulidad por simulación absoluta; se confirma que la falta de pago no equivale a inexistencia del precio ni a simulación absoluta, y que la acción de simulación requiere un acuerdo común para fingir el contrato, lo que no se acreditó en este caso.

Para el Tribunal, la doctrina jurisprudencial distingue entre simulación absoluta y el mero incumplimiento contractual. La simulación absoluta exige inexistencia real del contrato y acuerdo común para fingirlo. En cambio, el mero incumplimiento contractual por impago no afecta a la validez del contrato (CC art.1261, 1277, 1445 y 1450). La jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que la compraventa se perfecciona con el acuerdo sobre cosa y precio, produciendo efectos obligacionales aun sin pago material del precio.

TS 30-10-25, EDJ 757306