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Sobre la aplicabilidad de la cláusula rebus al Coronavirus

A nuestro juicio, y salvo mejor criterio de los tribunales, puede ser perfectamente subsumible la aplicación de la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus expuesta a los riesgos jurídicos derivados de la pandemia del Coronoavirus, siempre y cuando se den en el caso concreto los presupuestos jurídicos analizados con anterioridad.

En este sentido, estimamos que el inquilino perjudicado por los efectos del Coronavirus podrá invocar la cláusula rebus para exigir la modificación o suspensión del contrato y, en el peor de los casos, incluso su resolución.

Nótese que la cláusula rebus ya fue invocada con éxito ante los tribunales con motivo de los efectos aniquiladores de la actividad económica de la grave crisis económica y financiera que sufrió nuestro país hace unos pocos años. En este sentido, son muy ilustrativas las Sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 30 de junio y de 15 de octubre de 2014. En boca del Alto Tribunal en Sentencia de 30 de junio de 2014:

“4. Determinado el carácter extraordinario de la alteración de las circunstancias, por el hecho notorio de la actual crisis económica, su notable incidencia en el contexto del mercado publicitario del transporte y su nota de imprevisibilidad en el marco de razonabilidad de la distribución asignación de los riesgos del contrato, la tipicidad contractual de la figura requiere, además, que dicha alteración o cambio de circunstancias produzca una ruptura de la razón de conmutatividad del contrato traducida en una excesiva onerosidad en el cumplimiento de la prestación de la parte afectada.

En el presente caso, según la doctrina jurisprudencial expuesta, y siguiendo las periciales aceptadas por ambas instancias, cabe constatar dicha excesiva onerosidad que se desprende, de un modo claro, en el tránsito del ejercicio del 2008 al 2009, con el balance negativo, ante la caída desmesurada de la facturación, que no solo cierra con sustanciales pérdidas la concreta línea de negocio en cuestión, sino que compromete la viabilidad del resto de áreas de explotación de la empresa, en caso de cumplimiento íntegro del contrato según lo pactado.

5. Del examen realizado, debe concluirse que procede la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus y, por tanto, la modificación del contrato según la correcta ponderación que realiza la sentencia de Primera Instancia.”

Si bien esta tesis jurisprudencial fue corregida por el Tribunal Supremo en Sentencias de 24 de febrero de 2015 y de 30 de abril de 2015 dado que es discutible que se de el requisito de la imprevisibilidad que exige la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus por razón de una crisis económica cuando quien la invoca es empresario, entendemos que es una cuestión que aquí no podría alegarse para desestimar su aplicación, pues no cabe duda de que el Coronavirus y sus devastadores efectos en la economía eran imprevisibles para todo el mundo. En palabras del Alto Tribunal en Sentencia de 30 de abril de 2015:

“2.- La sentencia de esta Sala invocada y parcialmente transcrita por el recurrente (núm. 820/2013, de 17 de enero de 2014) trataba justamente la cuestión de la aplicación de la doctrina “rebus sic stantibus” en el caso de la compraventa de vivienda sobre plano en la que el comprador alegaba que el cambio sobrevenido de circunstancias le impedía obtener la financiación necesaria para pagar el precio que quedaba por abonar. En dicha sentencia se hacía referencia, asumiendo su doctrina, a otra sentencia anterior, la núm. 568/2012, de 1 de octubre, que rechazaba la aplicación de la doctrina “rebus sic stantibus” a un caso similar, porque el deudor debía prever las fluctuaciones del mercado, y se apreció que la empresa compradora actuó con una finalidad especulativa. Se razonaba en esta sentencia que los compradores, cuando se integran en un proceso de rápida obtención de beneficios con la consiguiente disposición urgente de la inversión, se están sometiendo a una situación de riesgo aceptado que no pueden intentar repercutir sobre la parte vendedora que ningún beneficio obtiene de las ulteriores ventas. Es decir, los recurrentes pretenden aceptar los beneficios de la especulación pero repercutiendo en la vendedora las pérdidas que se pudieran presentar, lo que es contrario a la buena fe. (…)

“En el caso objeto de este recurso, tratándose de una compra claramente especulativa, a la posibilidad de una ganancia rápida y sustancial, consecuencia de la rápida subida que venían sufriendo los precios de las viviendas, correspondía lógicamente un riesgo elevado de que se produjera un movimiento inverso. Acaecido tal riesgo, no puede pretender el contratante quedar inmune mediante la aplicación de la doctrina “rebus sic stantibus” y trasladar las consecuencias negativas del acaecimiento de tal riesgo al otro contratante. Una aplicación en estos términos de la doctrina “rebus sic stantibus” sería contraria a la buena fe, que es justamente uno de los pilares en los que debe apoyarse la misma.

Las dificultades del demandado reconviniente para cumplir el contrato se derivan de su propia conducta especulativa y de su sobreendeudamiento voluntario como medio de maximizar beneficios mediante la adquisición de numerosas viviendas, cuyo pago total le resultaba imposible, confiado en que el mercado seguiría en su espiral de subidas de precios, de modo que le permitiera vender las viviendas adquiridas sobre plano antes de tener que afrontar el pago de la parte del precio pendiente, pues no le sería posible afrontar el pago del precio total de todas las viviendas que había comprado sobre plano.”

El impacto del Coronavirus en la relación contractual produce una situación de incertidumbre respecto de cómo deben asignarse y repartirse dichos riesgos contractuales que en caso de conflicto entre las partes deberán ser asignados por el juez en aplicación de la cláusula rebus conforme a los principios de buena fe contractual (arts. 7 y 1258 del Cc) y de equidad (art. 3.2 del Cc), tratando de garantizar la mayor reciprocidad de intereses (art. 1289 del Cc).

No obstante, si el contrato de arrendamiento suscrito ya contempla las contingencias jurídicas derivadas de una situación extraordinaria de fuerza mayor no será de aplicación a dicha relación contractual la cláusula rebus, pues las partes desde un inicio ya regularon y asignaron los riesgos causados por un suceso de fuerza mayor, como es la pandemia del Coronavirus, rigiendo pues el principio de pacta sunt servanda reflejado en el art. 1258 del Código Civil, imposibilitando así que el juez pueda modificar la voluntad negocial.

Existen también mecanismos contractuales de ajuste del riesgo que pueden ser eficaces en el caso concreto para absorber el impacto negativo en la relación contractual del Coronavirus. Este es el caso de cuando se ha pactado una renta variable en proporción a la facturación del negocio del arrendatario de tal forma que si se produce una desplome del turismo como consecuencia del Coronavirus que afecta a la facturación del negocio el propio contrato ya es capaz por sí mismo de reajustar la prestaciones contractuales a las nuevas circunstancias sobrevenidas y, por tanto, no se daría el presupuesto de la “subsisdiariedad” antes analizado para poder invocar con éxito la regla rebus.

No obstante, como avanzábamos con anterioridad, habrá que revisar cómo se ha configurado la renta variable para comprobar que sea eficaz para absorber dicho impacto, y en caso de no serlo, se podrá activar el mecanismo de la cláusula rebus por el inquilino afectado.

II.III. La Cláusula Anti Coronavirus

Nos planteamos si es posible pactar por contrato la inaplicación de la cláusula rebus en estos casos.

Esta cuestión ya fue analizada con detalle con motivo de una relación contractual de contrato de obra inmobiliaria en un artículo publicado hace unos meses en esta misma revista titulado “Problemática contractual del arrendamiento de obra inmobiliaria”.

La cuestión debe reformularse del siguiente modo. ¿Pueden las partes pactar la asignación de las consecuencias de un riesgo imprevisible? ¿Se puede prever el impacto sobre la base negocial de lo imprevisible? ¿Se puede eliminar la incertidumbre por completo?

Por supuesto, nada lo impide. Es más, es lo recomendable. De esta forma se maximizará la seguridad jurídica en las relaciones contractuales estableciendo criterios que creen certidumbre en la solución del conflicto reduciendo al máximo el núcleo de incertidumbre existente hasta hacerlo desaparecer por completo.

Para ello, no debemos contemplar el sin fin de circunstancias imprevisibles que pueden dar porque sería como matar moscas a cañonazos, sino fijar un criterio de asignación de riesgos imprevisibles de forma clara y concisa, y como sugiere con buen criterio CARRASCO PERERA, A. , añadiendo una cláusula de cierre de respeto estricto a lo pactado por las partes.

Veamos un ejemplo de cláusula Anti Coronavirus:

“En caso de fuerza mayor el Arrendatario no podrá exigir la resolución, suspensión y/o modificación del Contrato, ni la reducción de la renta pactada.

Se exime al Propietario de cualquier responsabilidad derivada de las medidas adoptadas por la autoridad competente que escapen de su ámbito de control.

Entiéndese por fuerza mayor, a los efectos de este Contrato, toda circunstancia que tenga carácter imprevisible e inevitable que afecte al cumplimiento de las obligaciones contractuales, tales como, ad exemplum, acontecimientos naturales extraordinarios como inundaciones, terremotos, caída de rayos, situaciones de epidemia y pandemia.”

Permiso retribuido recuperable para las personas trabajadoras por cuenta ajena que no presten servicios esenciales. RDL 10/2020

El Gobierno prorroga el estado de alarma, declarado por el RD 463/2020 para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, hasta las 00:00 horas del día 12 de abril de 2020. RD 476/2020 y RDL 9/2020

Expediente de Regulación Temporal de Empleo (ERTE). Suspensión de los contratos y reducción de la jornada

Preguntas y respuestas

Relación de Normas COVID-19

La crisis del coronavirus y la aplicación de las cláusulas “rebus sic stantibus” en los contratos Por Vicente Magro Servet. Magistrado del Tribunal Supremo. Doctor en derecho

Los efectos del coronavirus en los contratos de arrendamiento de local de negocio y la cláusula anti coronavirus. Por Alejandro Fuentes-Lojo Rius. Socio de Fuentes Lojo Abogados