Legitimación del arrendador para ejercitar la resolución del contrato cuando el bien pertenece a una comunidad de bienes

Actualidad Contratos Mercantiles. Mayo 2026

Legitimación del arrendador para ejercitar la resolución del contrato cuando el bien pertenece a una comunidad de bienes
La legitimación para instar la resolución del arrendamiento corresponde a quien intervino en el contrato como arrendador, aunque el bien arrendado pertenezca a una comunidad de bienes. La acción resolutoria se anuda al vínculo contractual y no queda excluida por la falta de actuación conjunta de los comuneros, cuando el arrendatario aceptó sin reservas esa posición contractual.MCM nº 3298

22El caso enjuiciado se centra en determinar si existe legitimación activa de la persona que firmó el contrato de arrendamiento de industria como arrendadora para ejercitar, por sí sola, la resolución por expiración del plazo, cuando el inmueble y la industria pertenecen a una comunidad de bienes. El arrendatario alegaba que la acción debía haberse ejercitado por la comunidad o con autorización de los restantes comuneros, al ostentar la demandante solo una cuota sobre el bien.

La sentencia desplaza el debate desde la titularidad del bien hacia la fuente inmediata de la acción ejercitada. Razona que no se discute que la demandante otorgó el contrato en calidad de arrendadora y que, precisamente, de esa intervención contractual deriva su legitimación para promover la acción resolutoria. La cuestión no se resuelve, por tanto, desde las reglas internas de la comunidad sobre administración o disposición del bien, sino desde la posición que cada parte asumió en el contrato litigioso.

El TS encuadra la pretensión en el ámbito de los derechos personales derivados del contrato. La acción de resolución por expiración del plazo nace del propio vínculo arrendaticio y puede ser ejercitada por quien figura como arrendador en ese negocio. Desde esa premisa, la pertenencia del bien a una comunidad de bienes no priva, por sí sola, de legitimación ad causam a quien concertó el arrendamiento y pretende hacerlo valer frente al arrendatario.

La sentencia subraya además un límite derivado de la coherencia contractual del arrendatario. Quien aceptó a la demandante como arrendadora al tiempo de celebrar el contrato no puede negar después su legitimación para ejercitar la acción resolutoria fundada en ese mismo contrato. El arrendatario incurre en contradicción si reconoce eficacia legitimadora a esa condición para perfeccionar el arrendamiento y la rechaza cuando se invocan los derechos personales que nacen de él.

Desde esta perspectiva, el Tribunal considera irrelevante, para resolver esta concreta excepción, que la arrendadora no fuera propietaria exclusiva del inmueble o que no constara la intervención de los demás comuneros. Lo decisivo es la condición de arrendadora no controvertida en el contrato cuya resolución se pretende. Esa condición basta para afirmar la legitimación activa respecto de la acción resolutoria ejercitada.

El criterio fijado en la sentencia es preciso: en la acción de resolución de un arrendamiento por expiración del plazo, la legitimación activa corresponde a quien intervino como arrendador en el contrato, porque la acción se integra en los derechos personales derivados de ese vínculo; por ello, el arrendatario no puede oponer con éxito la falta de legitimación activa por el solo hecho de que el bien arrendado pertenezca a una comunidad de bienes, si aceptó sin objeciones a esa persona como parte arrendadora. (CC art.1257; LEC art.10).
TS 7-4-26, EDJ 557453